Controle das construções urbanas e demolições de obras clandestinas

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bigbadwolf

O controle da construção decorre do poder de polícia do Estado no exercício de suas prerrogativas e compete ao Município, que desenvolve referido controle dos pontos de vista estrutural (concernente à obra em si) e urbanístico (em relação à cidade como um todo). A esse respeito, necessárias se tornam as considerações de Hely Lopes Meirelles:

Toda construção urbana, e especialmente a edificação, fica sujeita a esse duplo controle – urbanístico e estrutural –, que exige a prévia aprovação do projeto pela Prefeitura, com a subsequente expedição do alvará de construção e, posteriormente, do alvará de ocupação, vulgarmente conhecido por “habite-se”. Além da aprovação do projeto, o controle da construção estende-se à execução da obra, mediante fiscalização permanente, que possibilitará embargo e demolição quando em desconformidade com o projeto aprovado, ou com infringência das normas legais pertinentes […] (2005, p. 206-7).

O controle administrativo da construção urbana, em regra, cabe ao Município, no intuito de garantir a estrutura e a forma de edificação da cidade. No entanto, se o Município não honrar este controle, permitindo que se realizem obras que desrespeitem as regras e regulamentos municipais, os vizinhos prejudicados por tais construções poderão embargá-las, pleiteando, inclusive, sua demolição.

Na execução do controle da construção o Município pode contar com limitações de ordem pública, dentre as quais destacam-se o Código de Obras, a aprovação do projeto de construção, a emissão de alvará de construção e de ocupação, o embargo e a demolição de obra irregular. Sem esses instrumentos seria muito difícil manter a estrutura, a segurança, a salubridade e a estética das cidades. A seguir, falaremos um pouco a respeito de cada um deles.

O Código de Obras é um manual que reúne em seu texto todos os preceitos das construções urbanas no tocante à forma e à função das edificações. Este instrumento deverá ser desenvolvido por cada Município e posteriormente aprovado por lei, pois, por se tratar de direito de construir, impõe limites ao direito individual do proprietário. Trata, em linhas gerais, das exigências técnicas da construção, além dos requisitos de sua elaboração.

A aprovação do projeto de construção cabe à prefeitura de cada Município e serve como meio preventivo do controle de atividades dependentes de licenciamento municipal. Para a obtenção dessa aprovação, o interessado deverá apresentar perante o Crea (Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura) um projeto referente à construção que se pretende levantar, juntamente com os documentos anexos necessários – como, por exemplo, um memorial descritivo do local. A exigência desses documentos visa ao conhecimento, por parte da Administração, do que se pretende fazer na futura obra.

Estando tudo certo (documentação e projeto), a prefeitura aprovará e expedirá o alvará. Caso a documentação e/ou o projeto não estejam de acordo com as normas municipais, o interessado deverá ser comunicado para que tome as providências cabíveis, podendo recorrer à autoridade competente.

Como dissemos, alguns Municípios exigem que seja elaborado um relatório de impacto de vizinhança, no qual deverá ser feito um estudo de impacto ambiental sobre a região que suportará o novo empreendimento.

O controle da construção também se opera por meio da necessidade da expedição de alvará pela prefeitura municipal. O alvará poderá ser de licença ou de autorização para construir ou lotear. O alvará de licença traz a ideia de algo definitivo, enquanto o de autorização tem caráter temporário. Nestes termos, quando a prefeitura aprova o projeto de uma construção, deverá expedir alvará de licença para construir. No entanto, se no mesmo terreno a Administração apenas consente que seja construído, provisoriamente, um barracão para armazenamento de tijolos e demais itens necessários à obra, neste caso deverá expedir alvará de autorização, revogável a qualquer tempo.

O embargo de obra é também instrumento de controle da construção. É a ordem de paralisação dos trabalhos de construção. Cabe o embargo quando o particular que constrói descumpre normas técnicas ou administrativas previamente determinadas. Por exemplo, se um particular começar uma construção sem obter o alvará, ou em desacordo com o projeto anteriormente apresentado e aprovado, esta construção poderá ser embargada.

Por último, é instrumento de controle da construção a demolição compulsória de obra, que pode ser de obra licenciada ou de obra clandestina. A demolição da obra licenciada pode ocorrer nos casos em que esta se tenha tornado incompatível com o interesse público ou quando tenha havido descumprimento de alguma norma de construção por parte do particular. No entanto, não é simples, pois, neste caso, o alvará precisará ser revogado, anulado ou cassado, mediante realização de processo, observado o devido processo legal.

A demolição de obra clandestina poderá ser efetuada mediante ordem sumária da prefeitura, já que não se faz necessária anulação de alvará, pois este não existe. Dessa forma, o particular que constrói sem licença deve ser punido pelo poder de polícia inerente à Administração: constatada a clandestinidade da construção, por meio do auto de infração, a obra será embargada e demolida. A respeito do tema, ressalte-se a ementa de acórdão do Tribunal de Alçada do Rio Grande do Sul:

Ementa: Interdito proibitório – Construções clandestinas – Poder de polícia edilícia da Municipalidade – Notificação. O poder de polícia administrativa do Município, em matéria de construções, vai da aprovação do projeto até o alvará de habitação. A Prefeitura Municipal, em se tratando de construção clandestina ou sem licença, pode optar pela demolição direta ou recorrer à via judiciária através de ação cominatória. A notificação do Poder Público Municipal ao dono da edificação clandestina, para ser esta regularizada ou demolida em determinado prazo, sob pena de lavratura de auto de infração, não configura violência iminente capaz de gerar justo receio de turbação ou esbulho de posse[1].


 

[1] TARS – Terceira Câmara; Apelação cível n. 185059771; Rel. Juiz Celeste Vicente Rovani; j. 13/11/1985.


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7 respostas para “Controle das construções urbanas e demolições de obras clandestinas”

  1. morgana disse:

    Ainda tenho uma dúvida. Uma obra feita em 1996 sem alvara de construção mas possue escritura lavrada como comércio, iptu e foro ,certidoes negativas, tudo certo. Após todos estes anos funcionando normalmente como comércio foi vendida a outra pessoa. Essa pessoa pede um alvara d reforma e é negado indo alem dizendo tb a pode demolir. Quero saber pq o estado não demoliu em 1996? E permitiu q esse dono vendesse algo irregular? Existe prazo para o estado agir e demolir a obra? Obrigada.

  2. Enderson Ruiz disse:

    A Prefeitura Municipal de Ferraz de Vasconcelos liberou um local Público para um Supermercado TENDA, a própria Prefeitura não possui Licença para estar funcionando e nem o tal invasor TENDA, ambos não possuem AVCB do Corpo de Bombeiros, já denunciei ao MPF, a denúncia foi encaminhada para Ferraz de Vasconcelos Ministério Público, provavelmente irão passar algum pano, pois desconfio de conchavos internos, infelizmente, não sei o que poderemos fazer.

  3. gostei muito do post,vou acompanha o seu blog este tipo de conteudo tem mim ajudado muito

  4. Ricardo Araújo disse:

    A Prefeitura Municipal de Orós/CE demoliu uma praça pública construída em 2009, alegando que precisava do terreno para construir uma areninha agora em 2019.
    Questiono a PMO pode a bel prazer demolir uma de suas obras que custaram ao erário público mais de R$ 105 mil e ficar por isso mesmo? Não está comentendo um crime não?
    Caos seja crime em quais foi infringido? Que medidas punitivas o prefeito pode sofrer?

  5. Luiz André disse:

    Comprei um apartamento , e nele já tinha uma área encima , só que foi o antigo dono que fez , isso já tem mas de 10 anos … só que reformei essa área e meu vizinho denunciou na prefeitura ,a prefeitura faz eu retirar a área encima ou só faz eu regularizar ?

  6. Simone disse:

    Saiu uma anistia ano passado que lhe dá direito a regularização .
    Plano diretor !
    Procure alguém da área e regularize , embora o prazo para reclamar do seu vizinho já prescreveu , basta regularização.

  7. Mayte esbri disse:

    Bom dia !
    Preciso de 1 advogado para essa questão
    Sou sp

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