O Princípio da Concentração na Matrícula Imobiliária – Lei 13.097/2015.

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O sistema em vigor da evicção é tributário da difundida noção de que a segurança jurídica resulta da diligência do adquirente no sentido de se acautelar pela constatação da inexistência de demandas em andamento contra o alienante. Assim, esvaziaria a surpresa e o risco da privação do direito que adquiriu. Todavia, essa segurança é historicamente débil, afinal, ressentíamos da falta de um cadastro nacional único de ações em curso. Os distribuidores se fracionam em múltiplas circunscrições territoriais. O costume culmina por remeter o adquirente ao standard informacional básico de coletar apenas as certidões de processos ajuizados no domicílio do titular e do local em que se situa o bem de raiz. Todavia, se pende processo contra o alienante qualquer em outro local (dentre os 5.570 municípios brasileiros) ou se houver alterado o domicílio, infelizmente as certidões obtidas serão frágeis, incapazes de prevenir adequadamente o adquirente quanto aos riscos da evicção, a não ser que esse dedique seu tempo e energia à insana peregrinação em todos os locais em que o alienante esteve ou negociou, na busca por certidões negativas.

Os riscos que inibem os negócios jurídicos imobiliários no Brasil se fracionam em duas espécies: de um lado, os riscos atinentes ao imóvel, de outro, os concernentes às pessoas dos atuais titulares e dos seus antecessores. Os riscos imobiliários se referem à totalidade da cadeia dominial (origem e encadeamento de transmissões proprietárias), bem como as obrigações propter rem (v.g. contribuições condominiais e IPTU), além de ônus socioambientais (v.g. unidades de conservação, reservas legais, obrigações urbanísticas), sem se olvidar da plêiade de gravames urbanísticos, cadastrais e de licenciamento, das limitações convencionais e administrativas e os corriqueiros ônus reais (penhor, hipoteca, alienação fiduciária). No tocante aos riscos pessoais, prevalecem os modelos jurídicos da fraude a execução e da fraude contra credores, acarretando a declaração de ineficácia ou a anulação do negócio jurídico como consequência de débitos relacionadas aos alienantes do imóvel. Nesse cipoal, ilustrativamente, basta imaginar um imóvel situado em Belo Horizonte, tendo o alienante residência em Curitiba. Se o adquirente diligencia nesses locais, poderá posteriormente ser cientificado de que havia uma ação de improbidade administrativa contra o vendedor em Rio Branco, no Acre! Ocasionalmente, a demanda sequer terá sido proposta ao tempo da aquisição do bem, mas o fato jurídico que lhe dá fundamento já é uma realidade. Em tal caso, todo o cuidado do adquirente terá sido frustrado, pois a evicção prevalecerá não obstante prove o comprador que se cercou de todas as cautelas documentais que seriam viáveis diante das condições.

Não fossem apenas os entraves jurídicos, também contribui para esse estado de coisas a baixa operabilidade cartorária, fragmentada pela concorrência entre diversos órgãos de distribuição. Cumulam-se certidões de ações ajuizadas na Justiça Estadual Cível, da Justiça Federal e da Justiça do Trabalho. Nas maiores unidades da federação esse número naturalmente se amplifica. E tudo isso ainda é pouco, pois o adquirente poderá ser surpreendido por uma evicção que teve como fato gerador uma decisão criminal ou fazendária, não coberta pelas certidões costumeiramente obtidas. Essa reduzida segurança, acrescida aos altos custos com obtenção de certidões, produz um cenário de ineficiência de alocação de recursos, com proliferação dos indesejáveis “contratos de gaveta” e, evidentemente, redução da confiança nos agentes econômicos para a prática de atos relacionados à mutação de titularidades. Um primeiro passo no sentido da tutela do adquirente de boa-fé se deu com a edição súmula 375 do STJ: “O reconhecimento da fraude de execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente”. Vale dizer, a descaracterização da boa-fé, para que o negócio imobiliário possa ser atingido por dívidas do vendedor, passou a depender do prévio registro imobiliário da penhora.

Importantes mudanças no regime da evicção resultam da positivação da Lei 13.097/2015 – assim convertida a partir da MP 656/2014, de 7/10/2014 -, que concebe uma espécie de concentração de dados nas matrículas imobiliárias, pela qual em um único instrumento serão conjugadas todas as informações respeitantes ao bem de raiz. A partir de agora, o terceiro de boa-fé que adquire propriedade – ou outros direitos reais imobiliários – será imunizado da privação do direito se posteriormente alguém postular a referida titularidade por atos jurídicos precedentes que não tenham sido registrados ou averbados na matrícula do imóvel. Assim, se A adquire o direito real de B e este, por sua vez, obteve-o de C, caso surja D pretendendo afirmar a propriedade em face de A, sob o fundamento de evicção decorrente de vício na transmissão de C para B, A poderá prosseguir com a propriedade do bem quando a causa da privação do direito se tratar de uma situação jurídica não constante da matrícula no RGI. Ou seja, minimiza-se a possibilidade do adquirente de boa-fé sofrer uma ação pauliana ou reivindicatória, pois aquilo que não conste na matrícula do imóvel não o atingirá. Dá-se maior elasticidade à citada Súmula 375 do STJ, pois, para além da fraude à execução, outros riscos imobiliários serão elididos pela exigência de prévia publicidade. Atos de constrição judicial, administrativa e que reduzam o titular do bem à condição de insolvência serão concentrados na matrícula, transferindo-se aos credores e interessados o ônus de remeter às informações oriundas das justiças estaduais, federal, civil e trabalhista. Todavia, se os dados restritivos constarem da matrícula ao tempo da aquisição do imóvel, sequer poderá o adquirente demandar pela evicção, posto inequivocamente ciente da origem litigiosa do bem, tendo assim assumido o risco de sua privação, em uma espécie de contrato aleatório (art. 457, CC).

Outra crucial alteração, por força do art. 55 da Lei 13.097/2015, concerne a uma qualificação da tutela de adquirentes de unidades integrantes de incorporação imobiliária, parcelamento do solo ou condomínio de lotes urbanos, sempre quando registrados. Esses consumidores mereceram reforço quanto à segurança jurídica, eis que não sofrerão os efeitos da evicção ou decretação de ineficácia do negócio em razão de dívidas contraídas pelo empreendedor ou incorporador. Restará apenas aos credores do alienante a sub-rogação nos valores que os fornecedores teriam a receber, além de eventual indenização contra esses direcionada por força dos danos injustos consequentes ao inadimplemento. Essa medida chega em boa hora diante dos resultados práticos tímidos do acréscimo legislativo pretendido com o patrimônio de afetação (art. 1º, Lei 10.931/2004). Em razão da pífia adesão pelos agentes econômicos do ramo imobiliário (pois a constituição da afetação é facultativa), o legislador blindou o consumidor de uma forma incisiva. Aliás, a prática demonstra que as maiores empresas desse setor atuam nacionalmente e, não obstante solventes, são devedoras em múltiplas e sucessivas demandas cíveis, fiscais e trabalhistas. Evita-se o risco do adquirente ter o seu patrimônio exposto e, consequentemente, o acesso à propriedade sem que pudesse reagir devido à gritante assimetria informativa, que agora passa por uma elogiável reformulação.

Com a nova postura legislativa, robustece-se o Registro Imobiliário Brasileiro, aproximando-se, de certa forma, do sistema alemão de abstração da causa. Porém, o maior mérito da lei em comento é o reforço da garantia fundamental do direito de propriedade (art. 5º, XXII, CF), pela atribuição de um arcabouço infraconstitucional que defere maior segurança às trocas, valorizando a eficiência e a redução de custos. Tudo isto em prol de um sistema de reconhecimento de titularidades que compatibilize a liberdade do alienante, com a segurança do adquirente e a confiança da sociedade em geral. Vale uma última observação: a Lei 13.097/2015 não contempla os imóveis da União, Estados, Distrito Federal, Município, autarquias e fundações, tampouco tutela o adquirente de bens particulares em face da integralidade dos riscos, pois a regra da publicidade cadastral concentrada na matrícula não alcança as obrigações propter rem, ônus socioambientais e eventuais restrições urbanísticas que possam recair sobre o imóvel. Todo cuidado ainda é pouco…


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