ITBI – Edificação em terreno alheio

Não é frequente, mas a edificação em terreno alheio por determinadas construtoras tem acontecido, ensejando problemas de diversas naturezas, inclusive a de ordem tributária.

Nesta hipótese, pergunta-se, há incidência do ITBI por ocasião da regularização da construção? Qual a sua base de cálculo?

A exclusão do valor da edificação da base de cálculo nos parece inquestionável, pois o prédio pertence à construtora que o construiu, não se podendo cogitar da transmissão de propriedade em relação a ele.

Como fica em relação ao terreno?

Essa questão só pode ser resolvida à luz do direito comum.

Dispõe o art. 1.255 do CC:

“Art. 1.255. Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio perde, em proveito do proprietário, as sementes, plantas e construções; se procedeu de boa-fé, terá direito a indenização.

Parágrafo único. Se a construção ou a plantação exceder consideravelmente o valor do terreno, aquele que, de boa-fé, plantou ou edificou, adquirirá a propriedade do solo, mediante pagamento na indenização fixada judicialmente, se não houver acordo.”

Pelo Código Civil três situações podem ocorrer:

a) a construtora perde, em proveito do proprietário do terreno, as construções, recebendo a respectiva indenização se procedeu de boa-fé;

b) se o valor da construção exceder consideravelmente o valor do terreno, a construtora adquirirá a propriedade do terreno, se procedeu de boa-fé, mediante pagamento da indenização fixada judicialmente, na ausência de acordo;

c) se agiu de má-fé, a construtora perde a construção sem direito à indenização. O art. 547 do CC de 1916 determinava, na hipótese, a reposição das coisas no estado anterior, além do pagamento dos prejuízos.

Único caso em que ocorre a transmissão da propriedade imobiliária é o da hipótese b. O ITBI será devido apenas nesta hipótese incidindo tão somente sobre o valor do terreno.