IPTU. Critérios para o lançamento das garagens de condomínio

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Parking garage underground

1. Introdução

Inúmeras questões têm surgido, na prática, concernentes aos lançamentos de IPTU em relação às garagens situadas nos subsolos de edifícios de alto luxo.

Sabemos que essas garagens ou vagas de estacionamento, como são conhecidas, usualmente apresentam características rústicas com dutos aparentes e instalações hidráulicas e elétricas à mostra, paredes sem acabamento etc. contrastando com as características das unidades autônomas do condomínio residencial ou comercial.

Como assinalado em nosso livro[1] para correto lançamento do imposto sobre essas unidades representadas por garagens no subsolo há necessidade de distinguir: (a) garagens pertencentes aos proprietários de unidades autônomas; (b) garagens pertencentes ao condomínio; e (c) garagens pertencentes a terceiros, não condôminos.

2. Garagens no subsolo

2.1. Garagens pertencentes aos proprietários de unidades autônomas

Nos termos do art. 11 da Lei n° 4.591, de 16-12-1964, que dispõe sobre o condomínio em edificações, cada unidade será tratada como prédio isolado:

“Para os efeitos tributários, cada unidade autônoma será tratada como prédio isolado, contribuindo o respectivo condômino, diretamente, com as importâncias relativas aos impostos e taxas federais, estaduais e municipais, na forma dos respectivos lançamentos.”

Para o lançamento do IPTU aplica-se a alíquota residencial ou comercial sobre a base de cálculo que é o valor venal.

No Município de São Paulo o valor venal de cada unidade autônoma é calculado em função do enquadramento do imóvel (edifício) em um dos tipos e padrões de construção previstos na Tabela V, referida no art. 15, da Lei n° 10.235, de 16-12-1986, que dispõe sobre apuração do valor venal de imóveis.

Prédios de apartamentos de natureza residencial enquadram-se no tipo 2 da referida Tabela V. Prédios de natureza comercial verticalizados (imóveis comerciais, de serviços ou mistos) classificam-se no tipo 4. Cada um desses tipos contempla vários subtipos denominados “padrão” de conformidade com as características da construção.

Quanto ao padrão de construção, no tipo 2 (apartamentos residenciais), se a unidade autônoma for superior a 350 m², apresentando uma arquitetura requintada, será a unidade autônoma classificada no padrão “E”. No tipo 4 (unidades comerciais, de serviços e mistos) se o prédio for isolado com projeto arquitetônico arrojado e/ou suntuoso, com pé direito acima de 5m no térreo, será classificado no padrão “E”.

Interessante notar que em prédio comercial (tipo 4) não se leva em conta a área de cada unidade para efeito de classificação no padrão de construção, como acontece em relação a prédio residencial (tipo 2).

Feita essa classificação no tipo de construção e no padrão de construção bastará aplicar o respectivo valor unitário do m² à área da unidade tributanda, abrangendo a área da garagem que é considerada como acessório, para se ter o valor venal do imóvel, base de cálculo do IPTU (art. 33 do CTN).

De fato, prescreve o art. 15 e §§ 1°, 2° e 3°, da Lei n° 10.235/86:

“Art. 15. O valor unitário de metro quadrado de construção será obtido pelo enquadramento da construção num dos dois tipos da Tabela V, em função da sua área predominante, e no padrão de construção cujas características mais se assemelhem às suas.

§ 1º Nos casos em que a área predominante não corresponder à destinação principal da edificação, ou conjunto de edificações, poderá ser adotado critério diverso, a juízo da Administração.

§ 2º Para fins de enquadramento de unidades autônomas de prédio em condomínio em um dos padrões de construção previstos na Tabela V, será considerada a área construída correspondente à área bruta da unidade autônoma acrescida da respectiva área da garagem, ainda que esta seja objeto de lançamento separado.

§ 3º A unidade autônoma poderá ser enquadrada em padrão diverso daquele atribuído ao conjunto a que pertença, desde que apresente benfeitorias que a distingam, de forma significativa, das demais unidades autônomas.”

Na interpretação do parágrafo 1° deve-se ater ao que dispõe a ordem jurídica global, que não admite tamanha discricionariedade da administração na prática do ato de lançamento tributário, que é um procedimento administrativo vinculado. Logo, onde no texto legal figura como uma faculdade da administração deve ser interpretado no sentido da obrigatoriedade da administração. O mesmo comentário é pertinente em relação ao parágrafo 3°. Constatada a diversidade de padrão de construção não há como deixar de fazer a distinção devida.

Na hipótese de a garagem estar vinculada à unidade autônoma pertencente ao condômino aplica-se a regra do parágrafo 2°, que determina que o acessório segue o principal.

Essas normas evitam dúvidas e incertezas por ocasião da apuração do valor venal das garagens condominiais, porque dependendo da especificação condominial do prédio elas podem ter ou não matrículas imobiliárias independentes.

A regra de que o acessório segue o principal pode não espelhar um critério de justiça, porque sabemos que nenhuma garagem situada no subsolo de um prédio contém o mesmo padrão da unidade autônoma a que se acha vinculada. Mas, é um  critério legal que elimina a discricionariedade do agente fiscal e viabiliza, com segurança, o lançamento tributário da área representada pela garagem, normalmente, ínfima em relação à unidade principal.

2.2. Garagens pertencentes ao condomínio

Grande parte das construções de prédios, atualmente, reserva as vagas de estacionamento para o condomínio, atribuindo aos proprietários de unidades autônomas o direito de uso de determinadas quantidades de vagas. É que as vagas não destinadas ao uso dos condôminos são exploradas comercialmente pelo condomínio, diretamente ou por meio de terceirização, hipótese mais frequente.

Nessas hipóteses, as garagens ou vagas de estacionamento são registradas no registro imobiliário competente como sendo de propriedade do condomínio.

Na apuração do valor venal dessas garagens utiliza-se o mesmo critério empregado para apuração do valor venal das garagens pertencentes aos titulares de unidades autônomas. Aplica-se a regra, segundo a qual, o acessório segue o principal.

E aqui é oportuno salientar que o condomínio tem personalidade jurídica própria, respondendo por suas obrigações civis, trabalhistas e tributárias. Nesse sentido, a jurisprudência do STJ, como se verifica da ementa abaixo:

“Ementa. Tributário. Contribuição previdenciária incidente sobre remuneração de síndico. Taxa condominial. LC n° 84/96. Instrução normativa n° 06/96. Condomínio. Pessoa jurídica. Lei n° 9.876/99. Legitimidade da cobrança. Precedente.

2. É devida a contribuição social sobre o pagamento do pró-labore aos síndicos de condomínios imobiliários, assim como sobre a isenção da taxa condominial devida a eles, na vigência da Lei Complementar nº 84/96, porquanto a Instrução Normativa do INSS nº 06/96 não ampliou os seus conceitos, caracterizando-se o condomínio como pessoa jurídica, à semelhança das cooperativas, mormente não objetivar o lucro e não realizar exploração de atividade econômica” (REsp 1064455/SP, Segunda Turma, Relator Ministro Castro Meira, DJe 11-09-2008).

A proclamação da existência de personalidade jurídica do condomínio é importante para afastar o ADI nº 2, de 27-3-2007, da Secretaria da Receita Federal que responsabiliza os condôminos por todas as obrigações tributárias decorrentes de locações de partes comuns de condomínio edilício. Condomínio e condôminos são pessoas diferentes.

2.3. Garagens pertencentes a terceiros não condôminos

Já se tornou praxe a construção de prédios contendo garagens, para fins comerciais, que são alienadas a terceiras pessoas não proprietárias de unidades autônomas de natureza residencial. Há, também, casos de garagens comerciais em prédios de natureza comercial alienadas a terceiros.

No primeiro caso, a alíquota do IPTU a ser aplicada deve corresponder à de um imóvel não residencial que, atualmente, é de 1,5% contra 1% previsto para imóvel residencial, visto tratar-se de garagens independentes.

Em compensação, na apuração do valor venal dessas garagens não se deve aplicar o § 2°, do art. 15, da Lei n° 10.235/86 que determina a observância do mesmo tipo de construção e mesmo padrão de construção pertinente à unidade autônoma.

Quando as garagens autônomas estão desvencilhadas de quaisquer unidades autônomas do condomínio, apresentando características próprias que as diferencia das unidades autônomas de natureza residencial, deverá ser adotado um critério diverso, conforme prescrição do já citado § 1°, do art. 15, da Lei n° 10.235/86;

“§ 1º Nos casos em que a área predominante não corresponder à destinação principal da edificação, ou conjunto de edificações, poderá ser adotado critério diverso, a juízo da Administração.”

 Esse preceito legal deve ser interpretado dentro da ordem jurídica global que não permite na seara do lançamento tributário tamanha discrição da Administração. Constatada a diferenciação das características da construção a utilização de critério diverso é impositiva não ficando a critério da Administração como se depreende da leitura literal do texto legal. Não cabe ao agente do fisco aumentar ou diminuir o valor venal do imóvel a seu critério.

Se as garagens autônomas apresentam características inferiores às das unidades autônomas impõe-se a adoção de critério distintivo para o correto enquadramento dessas garagens no tipo de construção e no padrão de construção previstos na Lei n° 10.235/86.

A Tabela V anexa à Lei 10.235/86 prevê, para esses casos, o tipo 6, padrão A, in verbis:

“Edifícios de garagem-prédio vertical, destinados única e exclusivamente à guarda de veículos – Padrão A.”

Pouco importa que essas garagens estejam localizadas no subsolo de um condomínio de luxo, pois para fins de tributação cada unidade deve ser considerada isoladamente ao teor do já citado art. 11, da Lei n° 4.591/64.

Como se verifica, para cada tipo de construção e padrão de construção deve-se aplicar o valor unitário do m² que resulta da classificação do imóvel, de conformidade com o previsto na Tabela V anexa à Lei n° 10.235/86.

3. Abusos do fisco

O fisco municipal de São Paulo vem cometendo ilegalidade e abuso de poder no lançamento do IPTU em relação às garagens de natureza comercial, existentes nos subsolos de prédios residenciais de alto luxo.[2]

Para fins de exacerbação de alíquota do imposto essas garagens são consideradas de natureza comercial (1,5%), independentes e autônomas em relação às unidades condominiais residenciais, porque utilizadas para locação de vagas. Porém, para o efeito de sua classificação no tipo e no padrão de construção são consideradas acessórias de unidade condominial residencial de alto luxo, implicando majoração indevida da base de cálculo do IPTU.

Ora, de duas uma: ou essas garagens são acessórias e como tais devem ser tributadas como unidades residenciais, ou, são independentes devendo ser classificadas no tipo e padrão próprio.

Por tais razões, tramitam perante a Justiça inúmeras ações de anulação de lançamento de IPTU.


[1] IPTU doutrina e prática. São Paulo: Atlas, 2012,  161.
[2] O mesmo vem acontecendo em relação às garagens comerciais independentes, localizadas em prédios comerciais (tipo 4), aplicando-se a regra segundo a qual o acessório segue o principal, apesar do gritante contraste no padrão de construção das unidades comerciais autônomas e das garagens comercias a indicar necessidade de enquadramento destas últimas no tipo 6.

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