Regularização de Imóveis no Litoral

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Não há como não falar de imóvel no litoral sem tratar da enfiteuse, aforamento ou emprazamento, que seria uma espécie de direito real sobre imóvel alheio, onde o proprietário (senhorio) transfere ao adquirente (enfiteuta), em caráter perpétuo, o domínio útil, a posse direta, o uso, o gozo e o direito de disposição sobre bem imóvel, mediante pagamento de renda anual (foro) .

Existem duas modalidades: enfiteuse civil regulada pelo Código Civil, vide Arts. 678 a 694 do CC/16  e Art. 2.038 do CC/atual ; e enfiteuse administrativa ou especial, constituída sobre os imóveis dominiais da União, vide Decreto-Lei 9.760/46 ( Dispõe sobre os bens imóveis da União) e 9.636/98 (Dispõe sobre a regularização, administração, aforamento e alienação de bens imóveis de domínio da União).

Ainda sobre o tema é importante conhecer a Lei  5.972/73 (Regula o procedimento para o Registro da propriedade de bens imóveis discriminados administrativamente ou possuídos pela União);  Decreto  2.398/87 ( Disciplina os valores devidos a título de foro e laudêmio, assim como as certidões exigíveis para a negociação de imóveis da União aforados, e as informações a serem prestadas pelos Cartórios de Notas, Registro de Imóveis e de Títulos e Documentos relativas a essas transações, por meio da Declaração de Operação Imobiliária em Terrenos da União -DOITU ); o Art. 49, § 3o, do ADCT, da CF/1988 (Impõe o regime de enfiteuse aos terrenos de marinha e seus acrescidos, situados na faixa de segurança) e por fim, a atual Medida Provisória 759/2016, que promete acelerar os procedimentos de alienação de imóveis da União.

A que nos interessa no momento é a enfiteuse especial ligada aos bens da União, que incluem os terrenos de marinha e acrescidos, nos termos da Lei 9.760/46, art.1º e sgts:

Art. 1º Incluem-se entre os bens imóveis da União:

a) os terrenos de marinha e seus acréscidos ;

Art. 2º São terrenos de marinha, em uma profundidade de 33 (trinta e três) metros, medidos horizontalmente, para a parte da terra, da posição da linha do preamar-médio de 1831:

a) os situados no continente, na costa marítima e nas margens dos rios e lagoas, até onde se faça sentir a influência das marés;

b) os que contornam as ilhas situadas em zona onde se faça sentir a influência das marés.

Parágrafo único. Para os efeitos dêste artigo a influência das marés é caracterizada pela oscilação periódica de 5 (cinco) centímetros pelo menos, do nível das águas, que ocorra em qualquer época do ano.

 Art. 3º São terrenos acrescidos de marinha os que se tiverem formado, natural ou artificialmente, para o lado do mar ou dos rios e lagoas, em seguimento aos terrenos de marinha.

Definidos alguns conceitos e sua natureza jurídica de direito real (alienável e transferível) é necessário saber quais são as obrigações relativas a estes imóveis para que se considerem regulares.

A competência da gestão dos imóveis da União cabe a Secretaria de Patrimônio da União (SPU), Orgão do Ministério do Planejamento, que inclusive trata da demarcação dos terrenos de marinha, nos termos dos artigos do Decreto-Lei 9.760/46.

Neste procedimento a SPU deverá demarcar a linha preamar e ao final os terrenos de marinha demarcados deverão ser registrados no Registro de Imóveis (art. 2o, Parágrafo único, da Lei 9.636/1998) com posterior abertura de matricula nos termos do art. 176 da Lei 6.015/76 (Lei de Registros Públicos).

Art. 2o Concluído, na forma da legislação vigente, o processo de identificação e demarcação das terras de domínio da União, a SPU lavrará, em livro próprio, com força de escritura pública, o termo competente, incorporando a área ao patrimônio da União.

Parágrafo único. O termo a que se refere este artigo, mediante certidão de inteiro teor, acompanhado de plantas e outros documentos técnicos que permitam a correta caracterização do imóvel, será registrado no Cartório de Registro de Imóveis competente.

Consolidado o registro e abertura da matricula do imóvel da União demarcado, ele poderá ser objeto de aforamento no todo ou parcial, através do desmembramento da area aforada e consequente abertura de nova matricula para os lotes que deverão receber o registro dos contratos de aforamento para aquisição do dominio útil.

A SPU deve informar na certidão de desmembramento o RIP – Registro Imobiliário Patrimonial da area destacada e que também servirá para calculo e arrecadação de foro e laudêmio.

A aquisição do dominio útil através do contrato de aforamento gera também a obrigação de comunicar a Prefeitura do Municipio onde está localizado o imóvel, para consequente arrecadamento de ITBI e IPTU.

Necessário portanto saber se consta da matricula do imóvel a existência de contrato de aforamento (Art. 14 Lei 9.636/98) entre a SPU e o particular, e eventual construção  (benfeitoria) realizada no terreno devidamente averbada.

No que diz respeito a transferencia do aforamento em terreno de marinha, só poderá ser feito por contrato de compra e venda, permuta, doaçao ou dação em pagamento, mediante escritura pública e certidão autorizativa de transferência (CAT) emitida pela SPU.

No que diz respeito ao foro, laudêmio (recolhido nas transfências onerosas inter vivos), taxa de ocupação e outros assuntos ligados ao tema é necessário conhecer o Decreto 2.398/87, onde, entre outros assuntos:

Art. 3º A transferência onerosa, entre vivos, do domínio útil e da inscrição de ocupação de terreno da União ou de cessão de direito a eles relativos dependerá do prévio recolhimento do laudêmio pelo vendedor, em quantia correspondente a cinco por cento do valor atualizado do domínio pleno do terreno, excluídas as benfeitorias. (Redação dada pela Medida Provisória nº 759, de 2016)

1° As transferências parciais de aforamento ficarão sujeitas a novo foro para a parte desmembrada.

2o Os Cartórios de Notas e Registro de Imóveis, sob pena de responsabilidade dos seus respectivos titulares, não lavrarão nem registrarão escrituras relativas a bens imóveis de propriedade da União, ou que contenham, ainda que parcialmente, área de seu domínio:

I – sem certidão da Secretaria do Patrimônio da União – SPU que declare: 

a) ter o interessado recolhido o laudêmio devido, nas transferências onerosas entre vivos;

b) estar o transmitente em dia, perante o Patrimônio da União, com as obrigações relativas ao imóvel objeto da transferência; e

c) estar autorizada a transferência do imóvel, em virtude de não se encontrar em área de interesse do serviço público;      

II – sem a observância das normas estabelecidas em regulamento;

3o A SPU procederá ao cálculo do valor do laudêmio, mediante solicitação do interessado.      

4o Concluída a transmissão, o adquirente deverá requerer ao órgão local da SPU, no prazo máximo de sessenta dias, que providencie a transferência dos registros cadastrais para o seu nome, observando-se, no caso de imóvel aforado, o disposto no art. 116 do Decreto-Lei no 9.760, de 1946.

5º A não observância do prazo estipulado no § 4º sujeitará o adquirente à multa de 0,50% (cinquenta centésimos por cento), por mês ou fração, sobre o valor do terreno, excluídas as benfeitorias. (Redação dada pela Medida Provisória nº 759, de 2016)

6o É vedado o loteamento ou o desmembramento de áreas objeto de ocupação sem preferência ao aforamento, nos termos dos arts. 105 e 215 do Decreto-Lei no 9.760, de 1946, exceto quando:

a) realizado pela própria União, em razão do interesse público;     

b) solicitado pelo próprio ocupante, comprovada a existência de benfeitoria suficiente para caracterizar, nos termos da legislação vigente, o aproveitamento efetivo e independente da parcela a ser desmembrada.

Art. 3o-A  Os cartórios deverão informar as operações imobiliárias anotadas, averbadas, lavradas, matriculadas ou registradas nos Cartórios de Notas ou de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos que envolvam terrenos da União sob sua responsabilidade, mediante a apresentação de Declaração sobre Operações Imobiliárias em Terrenos da União – DOITU em meio magnético, nos termos estabelecidos pela Secretaria do Patrimônio da União.        

Em resumo, o ponto de atenção é como sempre a matricula do imóvel, onde deve constar informações relevantes como a demarcação do terreno de marinha e o contrato de aforamento. Observado e confirmado estes dois aspectos é necessário aprofundar nos detalhes e inclusive confrontar com a localização atual do imóvel, cadastros na SPU e Prefeitura, além do recolhimentos de tributos. Essa é a cautela minima exigida para qualquer transação que envolve este tipo de imóvel.

Fonte de Pesquisa: Irib – Instituto de Registro Imobiliário do Brasil e site do Planalto ( www.planalto.gov.br)


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