A Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017, pôs um ponto final em uma cansativa discussão em matéria de Direito das Coisas: loteamentos fechados constituem condomínios, a que a lei se referiu como condomínios de lotes. A referida lei entrou em vigor na data da sua publicação, em 12 de julho 2017.

A nova lei acrescentou ao Código Civil o art. 1.358-A, com com a seguinte redação:

Art. 1.358-A. Pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos.

§ 1º A fração ideal de cada condômino poderá ser proporcional à área do solo de cada unidade autônoma, ao respectivo potencial construtivo ou a outros critérios indicados no ato de instituição.

§ 2º Aplica-se, no que couber, ao condomínio de lotes o disposto sobre condomínio edilício neste Capítulo, respeitada a legislação urbanística.

§ 3º Para fins de incorporação imobiliária, a implantação de toda a infraestrutura ficará a cargo do empreendedor.

Era o que, na esteira de civilistas clássicos,^[1] eu sempre defendi,^[2] inclusive com o Prof. Elpídio Donizetti, desde a 1ª edição do Curso Didático de Direito Civil (2012).^[3]

Vejo como bastante positiva a alteração legislativa. Já passava da hora.

Com isso, há que se concluir, definitivamente, pela ilegitimidade das associações frequentemente constituídas em loteamentos fechados, em geral nos casos em que se duvidava da natureza destes de condomínios edilícios.

A partir da entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017 — convém repetir, o que ocorreu na data da sua publicação, em 12 de julho 2017 —, não resta mais dúvida de que devem os condomínios de lotes observar o que dispõe o Código Civil sobre o condomínio edilício (comando expresso do § 2º do art. 1.358-A), não havendo mais a possibilidade de serem os loteamentos administrados pelas famigeradas — e frequentemente excessivas em sua ingerência — associações de proprietários, de moradores ou de adquirentes de lotes.

Para que o leitor avance em seus estudos sobre o tema, publicarei, na coluna Repensando o Direito Civil brasileiro, uma versão atualizada com a Lei nº 13.465/2017 de um antigo texto meu, de 2011, sobre os limites da ingerência do condomínio e das associações nos lotes de propriedade exclusiva em loteamentos fechados. A atualização deve começar pelo próprio título, vez que agora sequer há espaço para ingerência das associações — qualquer que seja, excessiva ou não. Ademais, considerando-se a nomenclatura utilizada pela nova lei, deve-se passar a falar em limites da ingerência do condomínio (apenas) nos lotes de propriedade exclusiva em condomínios de lotes.

^[1] Como Caio Mário (PEREIRA, Caio Mário da Silva. Condomínio e incorporações. 2. ed. Rio de Janeiro: Forense, 1969, p. 74-75) e Silvio Rodrigues (RODRIGUES, Silvio. Direito Civil. Vol. V. 22. ed. São Paulo: Saraiva, 1995, p. 212).

^[2] CARVALHO, Felipe Quintella Machado de. Os limites da ingerência do condomínio e das associações nos lotes de propriedade exclusiva em loteamentos fechados. In: Âmbito Jurídico, Rio Grande, XIV, n. 87, abr 2011. Disponível em: <http://www.ambito-juridico.com.br/site/index.php?n_link=revista_artigos_leitura&artigo_id=9124>. Acesso em: 16 dez. 2017.

^[3] Atualmente, mantemos a defesa na 7ª edição da obra (2017), na p. 772.

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