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Escritura pública versus instrumento particular. A quitação e os modos extravagantes de aquisição da propriedade imobiliária loteada

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O tema que hoje gostaria de levar aos nossos leitores é recorrente e sempre volta à baila por envolver interesses de duas importantes especialidades dos serviços notariais e registrais brasileiras – os tabeliães e registradores.

Em petição conjunta, firmada pelos presidentes do Colégio Notarial do Brasil (seção SP) e da ARISP – Associação dos Registradores Imobiliário de São Paulo, endereçada à egrégia Corregedoria Geral da Justiça do Estado, as entidades bandeirantes pretenderam motivar a alteração das Normas de Serviço (NSCGJSP) tendo por fundamento a inovação legislativa representada pelo advento da Lei 13.465/2017, que alterou a Lei de Registros Públicos.

Como se sabe, o novo diploma legal acrescentou o número 32 no elenco do inciso II do art. 167 da LRP o que, segundo os peticionários, deveria motivar a alteração do entendimento consagrado no âmbito da Corregedoria Geral de Justiça de São Paulo, já que o conjunto normativo prefiguraria uma revogação tácita da Lei de Parcelamento do Solo urbano. Vamos justapor os dispositivos legais que foram objeto de discussão:

Lei 6.015/1973 – Lei de Registros Públicos:

Art. 167 – No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos.

II – a averbação:

  1. do termo de quitação de contrato de compromisso de compra e venda registrado e do termo de quitação dos instrumentos públicos ou privados oriundos da implantação de empreendimentos ou de processo de regularização fundiária, firmado pelo empreendedor proprietário de imóvel ou pelo promotor do empreendimento ou da regularização fundiária objeto de loteamento, desmembramento, condomínio de qualquer modalidade ou de regularização fundiária, exclusivamente para fins de exoneração da sua responsabilidade sobre tributos municipais incidentes sobre o imóvel perante o Município, não implicando transferência de domínio ao compromissário comprador ou ao beneficiário da regularização.

Lei 6.766/1979 – Lei de Parcelamento do Solo Urbano:

Art. 26. Os compromissos de compra e venda, as cessões ou promessas de cessão poderão ser feitos por escritura pública ou por instrumento particular, de acordo com o modelo depositado na forma do inciso VI do art. 18 e conterão, pelo menos, as seguintes indicações:

§6°Os compromissos de compra e venda, as cessões e as promessas de cessão valerão como título para o registro da propriedade do lote adquirido, quando acompanhados da respectiva prova de quitação.

Qual o ponto fundamental do debate? Segundo os interessados, a nova lei teve o condão de modificar a regra que se acha consagrada no § 6º do art. 26 da Lei 6.766/1979, já que suas disposições agora estariam em colisão com o disposto no sobrescrito n. 32 do inciso II da LRP. O termo de quitação, segundo este último dispositivo, submeter-se-ia a um ato específico de mera averbação, que, segundo os postulantes, não teria “força para promover a transmissão da propriedade”. Logo, exsurgiria o confronto entre as referidas normas com a consequente revogação (tácita) do dispositivo original da Lei de Parcelamento do Solo Urbano.

O argumento se assenta na premissa de que o ato de averbação, agora previsto na LRP, não teria o alcance de modificar a situação jurídica inscrita, pois “se o legislador pretendesse o efeito de transmissão imobiliária pela apresentação do termo de quitação, como queria a Lei 6.766/79, teria incluído tal ato no inciso I do artigo 167 da Lei 6.015/73 e não no inciso II, e, certamente, não teria modulado os efeitos apenas para excluir a responsabilidade tributária”, concluem. Estaríamos, assim, diante de uma revogação tácita do § 6º do art. 26 da Lei 6.766/1979.

Entendimento dissonante do IRIB

Os registradores imobiliários, por intermédio do IRIB, não entenderam desse modo e divergiram, respeitosamente, da posição das demais entidades, conforme se pode depreender da manifestação, que abaixo reproduzimos, de lavra do registrador Ivan Jacopetti do Lago, membro da CPRI – Comissão do Pensamento Registral Imobiliário do IRIB, subscrita igualmente por mim.

Segundo nosso entendimento, o § 6º do art. 26 da Lei 6.766/1979 continua em pleno vigor e os instrumentos particulares seguem valendo como título para registro da transmissão da propriedade do lote adquirido, quando acompanhados da respectiva prova de quitação. Estamos diante de uma atribuição legal a algumas espécies de contratos – em situação excepcionalíssima – de poderem servir de causa à transmissão da propriedade.

A posição foi prestigiada pela Corregedoria Geral de Justiça de São Paulo. Segundo o órgão do TJSP, explicitando e desenvolvendo o sentido de nossa manifestação, entendeu que a previsão contida no n. 32, inciso II, do art. 167 da LRP seria “uma norma específica para fins de exoneração de responsabilidade tributária pelo promitente vendedor” e teria como finalidade apenas fixar a “exoneração da sua responsabilidade sobre tributos municipais incidentes sobre o imóvel perante o Município’”. A averbação do termo de quitação do compromisso de compra e venda registrado teria, apenas e tão somente, um fim exclusivo e claramente determinado que é a exoneração de responsabilidade tributária do promitente vendedor.

Aliás, a própria justificativa da emenda, apresentada em 7/2/2017 pelo deputado Toninho Wandscheer (PROS/PR), é indicativa dos objetivos perseguidos pelo parlamentar:

“A proposta visa estabelecer, mesmo que indiretamente, que a relação fiscal do Fisco e demais órgãos públicos deve se dar primordialmente com o comprador do imóvel e não com o empreendedor, uma vez que foi encerrada a relação contratual. Com essa medida evita-se que o empreendedor seja afetado pela inadimplência do comprador do imóvel em suas obrigações”. (Emendas apresentadas perante a Comissão Mista do Congresso Nacional destinada a apreciar a Medida Provisória Nº 759, de 2016 – acesso aqui)

Em suma, o § 6º do art. 26 da Lei n. 6.766/79 regula uma matéria diferente, um fenômeno jurídico distinto, como posto de realce na informação do IRIB, qual seja: a transmissão da propriedade imobiliária pelo registro do título, “situação jurídica absolutamente diferente da exclusão da responsabilidade sobre tributos municipais”, como relevou a Corregedoria Geral.

Vale a pena ler as peças que formaram o objeto das discussões. Para acessar as decisões e as peças é necessário associar-se, gratuitamente, à Kollemata – jurisprudência notarial e registral.

  1. Requerimento – Colégio Notarial do Brasil – Seção São Paulo e Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo
  2. Processo CG 106.303/2017, São Paulo, decisão de 11/5/2018, Dje de 22/5/2018, des. Geraldo Francisco Pinheiro Franco.

Sérgio Jacomino.

CPRI do IRIB responde à CGJSP

Em atenção à determinação expedida no processo em epígrafe, o INSTITUTO DE REGISTRO IMOBILIÁRIO DO BRASIL (IRIB), entidade de representação institucional dos registradores de imóveis do Brasil [omissis], por meio de seu Presidente, Sérgio Jacomino, vem perante Vossa Excelência se manifestar conforme segue adiante.

Trata-se de pedido de reconsideração formulado pelo Colégio Notarial do Brasil – Seção de São Paulo e pela Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo quanto ao decidido nestes mesmos autos no dia 04 de agosto de 2017.

Este Instituto já se manifestou neste procedimento, em momento anterior à mencionada decisão, no sentido de que: (i) a Lei Federal 6.766/79, em seu artigo 26, caput, admitiu o instrumento público e o instrumento particular como formas válidas dos contratos de compromisso de compra e venda, suas cessões e promessas de cessão; (ii) que, como previsto pelo artigo 26, §6º, tais contratos – desde que, nos termos do mesmo artigo 26, caput, sejam elaborados estritamente em acordo com o contrato padrão arquivado – valem como título para registro da transmissão da propriedade do lote adquirido, quando acompanhados da respectiva prova de quitação; (iii) que esta admissão do instrumento particular de compromisso, promessa ou cessão como título apto a ensejar a transmissão da propriedade é excepcional; (iv) que, a despeito do permissivo legal, é de bom alvitre, por segurança, a adoção pelas partes do instrumento público em qualquer hipótese; (v) e que, em conclusão, não é qualquer primeira alienação feita pelo loteador que pode ser levada ao registro por meio de instrumento particular, mas tão somente aquela que derive de compromisso de compra e venda ou seus derivados elaborado estritamente em acordo com o contrato padrão arquivado nos autos do loteamento.

Na mencionada decisão ficou assentado que: (i) o compromisso de compra e venda, segundo a doutrina de José Osório de Azevedo Jr., Barbosa Lima Sobrinho e Luiz Machado Guimarães, “é contrato preliminar atípico, constituindo uma verdadeira espécie do gênero compra e venda”; (ii) em razão da proximidade ontológica do compromisso de compra e venda e da compra e venda propriamente dita, não há razão para se considerar que o art. 108 do Código Civil não tenha sido excepcionado pelo art. 26, §6º, da Lei Federal 6.766/79, mas, ao contrário, deve-se reconhecer que o legislador criou nova hipótese de exceção à regra geral do art. 108, dispensando a escritura nas hipóteses do mesmo art. 26, § 6º; (iii) esta nova hipótese de exceção impõe a incidência do desconto previsto no item 1.6 da tabela dos tabelionatos de notas, a saber, “as transações, cuja instrumentalização admitem forma particular, terão o valor previsto no item 1 da tabela reduzido em 40% (quarenta por cento), devendo sempre ser respeitado o mínimo ali previsto, combinado com o artigo 7º desta lei”; (iv) que não se confundem com o caso sob análise as hipóteses de desconto previstas nos itens 2.1 e 2.5 da tabela dos tabelionatos de notas; (v) que cumpre aos tabeliães, sempre que lhes seja solicitada a lavratura de escritura de imóvel que se enquadre na hipótese do art. 26, § 6º, da Lei Federal 6.766, não apenas conferir o desconto previsto em lei, como também esclarecer aos usuários quanto à dispensabilidade do ato.

Da mencionada decisão resultou o Provimento CGJ 37/2017, que incluiu o item 1.4 no Capítulo XIV das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo, pelo qual “sempre que a prática de determinado negócio jurídico dispensar a forma pública, é dever do Tabelião de Notas informar acerca dessa dispensabilidade às partes interessadas”.

Nesta segunda manifestação, o IRIB reitera seu entendimento quanto à excepcionalidade da modalidade contratual que recebeu do §6º do art. 26 o condão de servir como título apto a gerar a transmissão da propriedade: o compromisso de compra e venda, a cessão ou promessa de cessão feita de acordo com o contrato padrão arquivado nos autos do loteamento.

Promessa de compra e venda e compra e venda – não há equiparação perfeita

Ainda, salvo melhor juízo, não há uma equiparação perfeita entre o compromisso de compra e venda e a compra e venda propriamente dita.

Segundo José Osório de Azevedo Jr., uma vez tendo ocorrido a quitação do preço, os poderes elementares do domínio estariam, em substância, inteiramente consolidados no direito do compromissário comprador, nada – rigorosamente nada, enfatiza o autor – mais restando ao compromitente vendedor além da inexorável obrigação e assinar uma escritura. E nesse sentido, para Orlando Gomes o compromisso de compra e venda – que contém a possibilidade de se substituir o contrato definitivo por uma sentença constitutiva, e de atribuir ao compromissário comprador um direito real – se distinguiria da promessa de compra e venda, que apenas cria a obrigação de celebrar outro contrato.

Esta distinção vem da Doutrina Italiana, em especial de Trabucchi, para quem o contrato atípico de “compromesso” – distinto do contrato típico de promessa – não é promessa recíproca de contratar, mas sim contrato definitivo, de eficácia imediata, e acompanhado de uma promessa de reproduzir o consenso em uma forma especial. Na mesma linha, segundo Messineo o contrato que se celebra em cumprimento ao compromisso tem natureza de ato devido, com a função de, tão somente, representar as declarações de vontade já emitidas, e sem autonomia em relação ao contrato originário, retroagindo à data deste a eficácia translativa.

Sistema brasileiro – o modus se subsume no registro

Contudo, salvo melhor juízo, o pensamento não se amolda bem ao sistema jurídico brasileiro. O Código Civil Italiano de 1942, na esteira do Direito Francês, atribui ao contrato efeitos reais, estabelecendo seu artigo 922 que a propriedade se adquire, dentre outras maneiras, per effetto di contratti. E isto já ocorria desde o Código de 1865.

Com isso, o contrato não significa apenas a criação de obrigações para as partes, mas a própria causa – direta, necessária e eficiente – da transmissão. Assim, seria possível vislumbrar a transmissão substancial do domínio por força exclusiva do compromesso e o nada restar ao compromitente vendedor quando do integral pagamento do preço.

Ocorre que no Direito Brasileiro os contratos possuem efeitos meramente pessoais, sendo imprescindível, para a mutação real, a concorrência de um modo de aquisição, que, tratando-se de bens imóveis, consiste em um acordo de transmissão (ou negócio jurídico real, sucedâneo da tradição), acrescido do registro.

Assim, ainda que celebrado o compromisso de compra e venda e pago o preço integralmente, permanece a propriedade com o compromitente vendedor (ainda que a posse tenha sido transmitida ao compromissário comprador), e, não estando registrado o compromisso, se este vem a vender o imóvel a terceiro, e este registrar prevalecerá o direito deste último.

Nesse sentido, o Recurso Especial 235.288: “correto o Colegiado a quo pois a obrigação assumida pela vendedora, se não registrada, não confere ao comprador direito oponível a terceiros, isto é, não tem efeito erga omnes. Desta forma, não há como prosperar a irresignação dos autores de anular a transferência de domínio efetivada aos réus adquirentes”, e o artigo 54, parágrafo único, da Lei Federal 13.097/2015:

“Não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no Registro de Imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel, ressalvados o disposto nos arts. 129 e 130 da Lei no 11.101, de 9 de fevereiro de 2005, e as hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que independam de registro de título de imóvel”.

Destaque-se, ainda, ser o entendimento atual do Conselho Superior da Magistratura do Estado de São Paulo o de que o compromisso de compra e venda registrado não “tranca” a matrícula, sendo possível o registro de transmissão pelo proprietário a pessoa distinta do compromissário inscrito. Nesse sentido:

“Registro de Imóveis – dúvida julgada procedente – Compromisso de compra e venda registrado com sucessivas cessões – Negativa de ingresso de ingresso de escritura de venda e compra de imóvel da qual participaram os proprietários tabulares e a última cessionária – Desnecessidade da anuência dos cedentes – Inexistência de afronta ao Princípio da Continuidade – Recurso provido” (Apelação nº 1040210-48.2015.8.26.0100, Relator Des. Cor. Geral da Justiça: Pereira Calças, j. em 08.04.2016).

“Registro de Imóveis – Ação judicial de adjudicação compulsória em face dos que constam como proprietários do imóvel – Desnecessidade do registro dos documentos que instrumentalizam os sucessivos compromissos de venda e compra – Irrelevância do registro de um deles – Desqualificação registral afastada – Carta de sentença passível de registro – Dúvida improcedente – Recurso não provido” (Apelação nº 0020761-10.2011.8.26.0344, Rel. Des. José Renato Nalini, j. em 25.10.2012).

“Registro de Imóveis – Dúvida julgada procedente – Negativa de ingresso de escritura de venda e compra de imóvel – Desrespeito ao registro anterior de instrumento particular Desnecessidade da anuência dos compromissários compradores – Inexistência de afronta ao Princípio da Continuidade – Recurso Provido” (Apelação nº 0025566-92.2011.8.26.0477, Rel. Des. José Renato Nalini, j. em 10.12.2013).

Se eficácia imediata há no compromisso de compra e venda brasileiro no âmbito de uma obrigação de dar, ela se dá tão somente no campo da transmissão da posse, e não da propriedade.

Pelo que o compromisso de compra e venda tem por objeto principal, quanto ao compromitente vendedor, uma obrigação de fazer consistente em vender; e a venda terá por objeto principal, para o vendedor, uma obrigação de “transferir o domínio de certa coisa” (Código Civil, art. 481), a qual cumprirá por meio do acordo de transmissão validamente celebrado – que distingue-se do contrato de compra e venda, por ser seu meio de adimplemento, por não gerar qualquer obrigação, e por ter natureza de modo de aquisição – levado ao registro.

Sendo o sistema brasileiro de registro causal – ou seja, a transmissão da propriedade depende da combinação de um contrato e de um modo de aquisição – o artigo 108 do Código Civil significa que, como regra, tratando-se de imóvel de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no país, a escritura pública é essencial tanto ao contrato quanto ao negócio jurídico real.

A quitação é expressão de acordo de transmissão

Já o artigo 26, caput, da Lei Federal 6.766/79 excepciona essa regra geral, ao permitir que os compromissos, cessões e promessas de cessão que sigam o contrato padrão arquivado sejam celebrados por instrumento particular. Aqui, de fato, reside uma exceção. E, ao excepcionar, a lei trata dessas modalidades de contrato de maneira distinta da compra e venda.

Já o parágrafo 6º do mesmo artigo atribui a possibilidade de ser causa de uma transmissão a certos contratos que, em princípio, não teriam este condão; e a quitação servirá, neste contexto, como consentimento do compromitente vendedor à transmissão, ou seja, como o acordo de transmissão.

Com isso, os compromissos, cessões e promessas de cessão, celebrados segundo o contrato padrão arquivado e acompanhados da quitação, se tornam mais uma via na aquisição da propriedade, paralela às já existentes, como já o era a compra e venda propriamente dita.

Não se trata de dispensa de compra e venda, mas da atribuição a mais algumas espécies de contrato – em situação excepcionalíssima – do poder de servir de causa a transmissão da propriedade.

Com isso, em suma, optando o compromissário comprador pela compra e venda para obter seu título causal, deverá sujeitar-se à regra geral estabelecida pelo artigo 108 do Código Civil Brasileiro.

Era o que cabia informar a Vossa Excelência, ficando o IRIB à disposição da Egrégia Corregedoria Geral da Justiça para qualquer outra informação julgada necessária.

IVAN JACOPETTI DO LAGO
COMISSÃO DO PENSAMENTO REGISTRAL IMOBILIÁRIO – CPRI – IRIB


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