De Quem é a Responsabilidade pelo Pagamento do IPTU na Alienação da Propriedade Urbana na Pendência de Débito Tributário?

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Paira dúvida na doutrina e na jurisprudência quanto à responsabilidade pelo pagamento do IPTU no caso de alienação da propriedade imobiliária urbana, na pendência de débito tributário. É do vendedor porque o fato gerador do IPTU ocorreu enquanto ele era o proprietário, ou é do comprador que adquiriu o imóvel na pendência do débito tributário?

Para encontrarmos a resposta correta é preciso o exame de alguns dos dispositivos do Código Tributário Nacional.

Se o crédito tributário estiver inscrito na dívida ativa, seria aplicável em tese o disposto no art. 185 do CTN:

“Art. 185. Presume-se fraudulenta a alienação ou oneração de bens ou rendas, ou seu começo, por sujeito passivo em débito para com a Fazenda Pública, por crédito tributário regularmente inscrito como dívida ativa”.

Logo, alienado o imóvel, após a inscrição na dívida ativa, se era o único bem capaz de garantir o pagamento da dívida tributária, poderá ele ser apenhado no processo de execução fiscal, e a alienação registrada ser anulada por simples despacho do juiz da execução, prescindindo-se da ação ordinária de anulação.

Há, porém, uma exceção prevista no art. 130 do CTN, que assim prescreve:

“Art. 130. Os créditos tributários relativos a impostos cujo fato gerador seja a propriedade, o domínio útil ou a posse de bens imóveis, e bem assim os relativos a taxas pela prestação de serviços referentes a tais bens, ou a contribuições de melhoria, sub-rogam-se na pessoa dos respectivos adquirentes, salvo quando conste do título a prova de sua quitação.

Parágrafo único. No caso de arrematação em hasta pública, a sub-rogação ocorre sobre o respectivo preço”

Na hipótese de alienação de imóvel urbano pelo proprietário, cujo IPTU foi inscrito na dívida ativa, a execução fiscal deverá ser dirigida contra o adquirente que ficou, ipso facto, sub-rogado nas obrigações tributárias do alienante, salvo se da escritura aquisitiva constar a prova de quitação dos tributos, conforme prescreve o dispositivo legal sob exame. No caso de arrematação em hasta pública a sub-rogação ocorre no preço respectivo. O arrematante recebe o bem livre de quaisquer ônus adquirindo-o de forma originária, isto é, sem a figura do transmitente tal como ocorre na usucapião.

Conforme escrevemos, o art. 130 do CTN regula a “situação em que o imposto se apresenta como um verdadeiro ônus real sobre o imóvel sempre que o respectivo fato gerador estiver fundado em propriedade, domínio útil ou posse de bens imóveis (direitos reais por excelência)”[1].

Mais precisamente, é caso típico de obrigação propter rem ou ob rem em que o sucessor assume automaticamente as dívidas do sucedido, independentemente do prévio conhecimento acerca delas. Isso tem acontecido com frequência em relação aos débitos condominiais em que o novo proprietário da unidade autônoma fica obrigado a quitar os débitos preexistentes, conforme pacífica jurisprudência em vigor.

O dispositivo sob exame ressalva a hipótese de apresentação de certidão negativa de tributos. Questão duvidosa é a de saber se o “termo de responsabilidade solidária” firmado pelo vendedor e o comprador, e transcrito na escritura de compra e venda, substitutiva da certidão negativa para efeito de registro do título de transferência no Registro de Imóveis competente, surte o mesmo efeito previsto na parte final do art. 130 do CTN.

Entendemos que sendo a obrigação tributária uma obrigação ex lege a convenção das partes não pode implicar modificação dos efeitos do dispositivo legal. É o que prescreve o art. 123 do CTN:

“Art. 123. Salvo disposições de lei em contrário, as convenções particulares, relativas à responsabilidade pelo pagamento de tributos, não podem ser opostas à Fazenda Pública, para modificar a definição legal do sujeito passivo das obrigações tributárias correspondentes”.

Concluindo, o termo de responsabilidade solidária pelo pagamento de tributos existentes anteriormente à data da alienação não implica neutralização dos efeitos da sub-rogação de que trata o art. 130 do CTN. O efeito desse termo de responsabilidade solidária deve circunscrever-se às partes pactuantes. O comprador deve cumprir a sua obrigação perante o fisco, facultada a ação de regresso contra o vendedor para reaver o valor do tributo pago.


[1] Cf. HARADA, Kiyoshi; HARADA Marcelo Kiyoshi. Código Tributário Nacional comentado. 2. ed. São Paulo: Rideel, 2016, p.187.

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