Breve Comentário à Súmula nº 626 do STJ

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O STJ editou recentemente a Súmula nº 626 com a seguinte redação:

“A incidência do IPTU sobre imóvel situado em área considerada pela lei local como urbanizável ou de expansão urbana não está condicionada à existência dos melhoramentos elencados no art. 32, § 1º, do CTN.”

Em conformidade com o § 1º do art. 32 do CTN, considera-se zona urbana, para efeito do IPTU, aquela definida em lei municipal. O imóvel localizado na zona urbana, para ser objeto de tributação pelo IPTU, deve satisfazer o requisito mínimo da existência de melhoramentos indicados em pelo menos dois dos seguintes incisos, construídos ou mantidos pelo Poder Público:

I – meio-fio ou calçamento, com canalização de águas pluviais;

II – abastecimento de água;

III – sistema de esgotos sanitários;

IV – rede de iluminação pública, com ou sem posteamento para distribuição domiciliar;

V – escola primária ou posto de saúde a uma distância máxima de três quilômetros do imóvel considerado.

No que tange ao inciso V, é importante observar que a escola primária deve ser a oficial, não tendo relevância jurídica as escolas da rede particular de ensino que não são construídas nem mantidas pelo poder público, como exige o § 1º do art. 32 do CTN de aplicação cogente em âmbito nacional.

Além do imóvel urbano caracterizado pela existência de pelo menos dois dos melhoramentos públicos retroindicados, o § 2º do art. 32 do CTN faculta à lei municipal “considerar urbanas as áreas urbanizáveis ou de expansão urbana, constantes de loteamento aprovados pelos órgãos competentes destinados à habitação, à indústria ou ao comércio, mesmo que localizados fora das zonas definidas nos termos do parágrafo anterior.”

Consoantes escrevemos, “são áreas que, segundo a legislação municipal competente, podem ser consideradas urbanas, por expressa definição da lei local, sem preencher os requisitos previstos no § 1º. Essas áreas só podem ser aquelas constantes de loteamentos aprovados pelos órgãos competentes destinados à habitação, à indústria ou ao comércio, localizados fora da zona urbana, isto é, em áreas onde não estão presentes pelo menos dois dos requisitos previstos no § 1º”[1].

Entretanto, as áreas consideradas de expansão urbana ou urbanizáveis devem conter algum tipo de melhoramento público, como uma via pública em frente a essas áreas, para legitimar o lançamento do IPTU. É o que se depreende do disposto no § 2º do art. 32 que se refere a loteamentos aprovados pelos órgãos competentes.

Como se sabe, loteamento significa divisão da gleba em quadras e lotes, ou simplesmente em lotes, dependendo do tamanho da área, o que pressupõe que todos os imóveis tenham uma testada. São os casos de condomínios fechados, por exemplo, situados fora do perímetro urbano, aprovados pelos órgãos competentes.

Outrossim, essas áreas podem ser consideradas urbanas por expressa disposição da lei municipal competente que as incluirá no perímetro urbano do município. Importante notar que o § 2º do art. 32 do CTN não é autoaplicável. A inclusão da área no perímetro urbano do município é necessária até mesmo para fazer cessar a incidência do Imposto Territorial Rural – ITR [2].

Como se sabe, o conceito de zona rural resulta por exclusão: área situada fora do perímetro urbano, delimitado e definido por lei municipal, é considerada área rural a ser tributada pelo ITR.

É de fundamental relevância jurídica notar que a Súmula sob exame não se refere à área urbana, mas à área que pode ser considerada urbana para fins de IPTU, isto é, à área que ainda não foi considerada urbana pela lei municipal. O teor dessa Súmula é ambíguo, pois não se refere à área urbanizável ou de expansão urbana convolada por lei municipal em área urbana, conforme exige o § 2º do art. 32 do CTN, para legitimar o lançamento do IPTU. Uma vez consideradas urbanas essas áreas, impõe-se a presença de no mínimo dois dos requisitos previstos no § 1º do art. 32 do CTN para legitimar o lançamento do IPTU. Uma coisa são as áreas urbanizáveis ou de expansão urbana; outra coisa bem diversa são as áreas consideradas urbanas que devem ser incluídas na zona urbana do Município pela lei municipal competente. Inconfundíveis as situações dos §§ 1º e 2º do art. 32 do CTN.


[1]Cf. nosso IPTU doutrina e prática. São Paulo: Atlas, 2012, p. 132.
[2]A inclusão pela lei municipal de áreas urbanizáveis ou de expansão urbana já legitima o lançamento do IPTU mediante enquadramento na zona de uso específico, de acordo com a legislação municipal competente. Por óbvio, o valor venal desses imóveis é menor do que daqueles situados na zona urbana. Entretanto, para tributar como sendo imóvel urbano é preciso a presença de no mínimo dois dos melhoramentos públicos previstos no § 1º do art. 32 do CTN.

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