Locação residencial e pandemia

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Vamos, hoje, para o sétimo artigo da série sobre os impactos do novo coronavírus no Direito Civil. Discutirei, agora, o assunto sobre o qual mais tenho sido consultado pelos seguidores: locação residencial, dentro da temática dos Direitos das Obrigações e dos Contratos.

Em síntese, a dúvida mais recorrente que me tem sido enviada nas mensagens dos seguidores é: há o que se possa fazer, nos casos de locação residencial, se o locatário sofreu impacto econômico negativo em razão da pandemia?

Parece-me que, primeiramente, seja necessário estabelecer uma importante premissa: em uma discussão abstrata, não se pode perder de vista que consideraremos locadores em abstrato e locatários em abstrato, assim como contratos de locação residencial em abstrato. Aqui, no entanto, com a especificidade de que os locatários em abstrato sofreram impacto econômico negativo (igualmente abstrato) em razão da pandemia.

Por que a ressalva é relevante?

Porque, nos casos concretos, encontraremos, sem dúvida, muitas situações em que o locador (ainda) não sofreu impacto da crise, e em que o locatário, arrimo de família, perdeu o emprego. Mas, com certeza, também encontraremos muitas situações em que os aluguéis oriundos da locação constituem a fonte de renda da família do locador, que já sofreu impacto negativo da pandemia, em virtude do crescente inadimplemento. Encontraremos, por certo, até mesmo casos em que o locador é pessoa idosa, do grupo de risco da COVID-19, que complementa a aposentadoria com os aluguéis; que os usa para pagar plano de saúde e comprar remédios. E casos em que o locatário, ainda que tenha sofrido impacto negativo, é pessoa que tem uma boa reserva financeira, que lhe dá segurança por algum tempo.

Ou seja, neste momento delicado e de absoluta excepcionalidade, é imperioso tomar o cuidado de não fazer generalizações infundadas, quaisquer que sejam.

As considerações, neste artigo, serão abstratas. Nos casos reais, todas as circunstâncias relevantes devem ser cuidadosamente consideradas.

Rogo, ainda, aos leitores, que não desistam da leitura no meio do caminho. A explicação é extensa. Tentarei ser o mais objetivo e didático possível, mas preciso de que vocês leiam o texto até o fim.

Pois bem.

No primeiro artigo da série, tratei da aplicação das teorias da imprevisão e da onerosidade excessiva a negócios jurídicos, em virtude dos impactos da pandemia.

Por esse motivo, diversas pessoas me perguntaram se tais teorias também se aplicariam, especificamente, aos contratos de locação residencial.

Sim, em tese. Os contratos de locação residencial são negócios jurídicos e geram obrigações; logo, estão dentro do escopo de aplicação de ambas as teorias.

No entanto, ao examinarmos os pressupostos que configuram o suporte fático de aplicação tanto da teoria da imprevisão, quanto da teoria da onerosidade excessiva, concluímos que a situação econômica do locatário não altera o equilíbrio contratual.

Como assim?

Conforme o art. 317 do Código Civil, para que seja autorizada a revisão do negócio por aplicação da teoria da imprevisão, é preciso que a alteração imprevisível das circunstâncias fáticas seja tal que cause “desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução”. Ou seja: o valor da locação precisa ter sido alterado pelas circunstâncias imprevisíveis. Em outras palavras, aquele imóvel não justifica mais o valor pactuado a título de aluguel; a crise causou desvalorização.

No entanto, não é o que ocorre na hipótese abstrata em exame, em que o impacto da crise foi sobre a situação econômica do locatário.

Por sua vez, conforme o art. 478 do Código, é possível a resolução por onerosidade excessiva — ou, na hipótese do art. 479, a revisão —, quando, em razão da alteração imprevisível das circunstâncias fáticas, “a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra”.

Ocorre que, na hipótese que ora se examina, não foram alteradas as circunstâncias internas do contrato, mas as circunstâncias particulares de um dos sujeitos, o locatário. Consequentemente, ainda que se pudesse suscitar que o pagamento dos aluguéis se tornou excessivamente oneroso — o que não é verdadeiro no sentido do art. 478, porque as prestações não se desequilibraram —, não se poderia alegar extrema vantagem para o locador, justamente porque — insisto — não foram alteradas as circunstâncias internas do contrato; as prestações não se desequilibraram.

Logo, concluo que não se poderia discutir revisão ou resolução de contratos de locação residencial, por aplicação das teorias da imprevisão ou da onerosidade excessiva, pelo fato de o locatário ter sofrido impacto negativo da pandemia do novo coronavírus.

Não obstante, é evidente que, em grande parte dos casos — provavelmente, na maior parte dos casos —, o impacto econômico negativo da pandemia sofrido pelo locatário acarretará o inadimplemento da obrigação de pagar os aluguéis.

Por esse motivo, abstratamente, eu diria que é muito recomendável a negociação entre locador e locatário, para fins de alteração — ainda que temporária — do valor do aluguel, por meio da ferramenta jurídica obrigacional da novação objetiva (art. 360, I do Código Civil de 2002). Ressalto que o art. 18 da Lei de Locações — Lei nº 8.245/1991 — admite expressamente a novação do valor do aluguel nos contratos de locação.

Consiste a novação objetiva em uma nova obrigação, que será negociada entre os mesmos credor e devedor, que devem entrar em acordo sobre extinguir uma obrigação anterior e substituí-la por uma nova, com objeto diverso, sem necessidade de intervenção do juiz.

Aqui, especificamente, trata-se do acordo entre locador e locatário para, ainda que por certo prazo — por exemplo, enquanto perdurar a pandemia —, substituir o valor originalmente ajustado de aluguel por um novo valor, que o locatário possa pagar nas circunstâncias atuais.

Com a novação, provavelmente, será possível evitar o inadimplemento, conservando-se o negócio jurídico.

Por fim, lembre-se: a novação se dá no campo da autonomia privada; depende de acordo entre os sujeitos do contrato. Nisso, em muito, diverge da revisão ou resolução por aplicação das teorias da imprevisão e da onerosidade excessiva, que ocorrem no campo da interferência do Estado nas relações privadas.

Em outras palavras: a revisão ou a resolução do contrato por aplicação das teorias da imprevisão e da onerosidade excessiva podem ser pleiteadas em juízo, cabendo ao juiz decidir; a novação, não.

No entanto, estou certo de que, na maior parte dos casos, provavelmente haverá espaço para a negociação, justamente porque a outra alternativa certamente é muito pior para ambas as partes

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19 respostas para “Locação residencial e pandemia”

  1. Adriano Oliveira disse:

    Excelente artigo. Simples e esclarecedor.

  2. Obrigado pela gentileza, Adriano. Estou à disposição.

  3. Gabriel disse:

    Olá Felipe, parabéns pelo artigo riquíssimo!
    Fiquei com uma dúvida, no caso de contratos que tenham cláusula de permanência mínima, visto que pode ocorrer uma inadimplência por parte do locatário que pode comprometer a renda do locador, seria possível romper tal contrato antes do prazo estipulado para permanência mínima ignorando multa?
    Apesar de o imóvel ficar desocupado, por tempo indeterminado e em momento infortuno de crise, não seria uma melhor saída para a situação de ambas as partes?
    O locador teria o imóvel disponível pra recuperar sua renda, e locatário não se colocaria em posição inadimplente.

  4. Vanessa disse:

    Prezado Felipe, boa noite!
    Obrigada por compartilhar seus conhecimentos.
    Poderia esclarecer se, em caso de novação, o valor reduzido no período da negociação pode ser cobrado ao final do período?
    Por exemplo, se o locador reduzir o aluguel em 500 reais por 3 meses, poderá a partir do 4o mês ou em mês pré estabelecido, cobrar os 1500 reais?

  5. Guil Nobre disse:

    Olá prof. Felipe. Parabéns pela iniciativa! Posso sugerir um vídeo sobre o uso da caução para aluguéis residenciais durante a pandemia? Ou seja: se o inquilino rompe o contrato antes dos 12 meses, se deixa de pagar aluguel, etc., a caução é normalmente acionada. Mas, agora, os inquilinos pedem devolução da caução, e saem antes de 12 meses (e querem anistia de metade da multa), e deixam de pagar aluguel (e querem desconto de 50%) – tudo junto!

  6. Francine disse:

    Olá Prof. Felipe. Obrigada por compartilhar tamanho conteúdo!
    Poderia me esclarecer se, caso o locador queira desocupar o imóvel durante este período, é possível redução da multa por quebra contratual? O locatário não aceita negociar ou reduzir o valor do aluguel durante a pandemia e está cobrando juros e multa por atraso no pagamento do mesmo, assim como também se nega a negociar a desocupação do imóvel… Teria alguma ação que eu poderia tomar quanto a essa situação?

  7. Flávia disse:

    Estou com um imóvel desocupado preciso muito dessa renda ,mais diante da pandemia estou com receio de alugar e o futuro inquilino acionar esses descontos e até mesmo vir a ficar inadimplente e causar danos físicos e financeiros a mim e ao imóvel,pois o inquilino anterior deixou varios debitos e o imóvel avariado e eu estou sem poder cobrar..Qual a melhor solução me oriente

    • GEN Jurídico disse:

      Olá, Flávia,

      O blog GEN Jurídico é um periódico jurídico-científico, fonte de conteúdo base para militantes da área, que aborda as necessidades dos operadores de Direito em todas as etapas de sua carreira, seja na academia, Exame de OAB, advocacia ou concursos públicos.

      Devido ao propósito do GEN Jurídico, não possuímos profissionais para responder consultas jurídicas, e os autores que são advogados atuantes realizam esse trabalho através de seus escritórios e canais próprios. Assim, para esclarecer sua dúvida, recomendamos que procure diretamente o advogado de sua confiança por meio dos canais que ele disponibiliza para tanto. Em nosso site, infelizmente não podemos intermediar essa questão.

      Agradecemos por sua mensagem.

  8. Walter Ulian disse:

    Boa noite, tenho um imovél alugado para um estudante que mora em outro Estado, já reduzimos o aluguel e agora seus país querem cancelar o contrato de locação e estão exigindo de nossa parte a devolução do deposito caução que consta no contrato e também consta no contrato que caso o contrato fosse quebrado por quais fossem as partes haveria uma multa no valor de 3 alugueis, o Locador tem obrigação de devolver o deposito caução? e o locatário tem obrigatoriedade de pagar a multa?

  9. Josilene Soares disse:

    Professor , muito obrigada , me ajudou muito a responder provas da faculdade.
    Parabéns Mestre!

  10. Sandra Lia Wainstein disse:

    Olá
    Estou c a mesma dúvida de alguns acima .
    Aluguei um apartamento em Santos em fevereiro p minha filha q faz medicina na faculdade de Santos.
    Desde do dia 13 de março não usa mais o apartamento . Consegui um pequeno desconto p junho e julho após árdua negociação . Pensamos q as aulas voltariam em julho . Agora o MEC e a faculdade só receberão os alunos em dezembro. Pensei em negociar de duas maneiras . A primeira devolvendo o apartamento e c o depósito calção parcialmente devolvido. Assim o proprietário ficará livre p alugar a algum morador de Santos mesmo. Outra sugestão seria eu manter o apartamento e pagar suas custas até q voltem as aulas. Assim não perderia o apartamento e o locador não teria tais custos . Minha dúvida é se estas propostas são válidas p negociação ou não !?
    Vivo de dois alugueis comerciais ( estou recebendo 40% destes alugueis sem cobrar o residual no futuro ). Muito triste tudo isto. Fica difícil bancar um imóvel q perdeu seu propósito. Serão mais seis meses além dos 3 meses q já paguei o aluguel sem usufruir do imóvel.
    Espero q tenha sido clara. Gostaria muitíssimo de um retorno. Agradecida Att

    • GEN Jurídico disse:

      Olá, Sandra,

      O blog GEN Jurídico é um periódico jurídico-científico, fonte de conteúdo base para militantes da área, que aborda as necessidades dos operadores de Direito em todas as etapas de sua carreira, seja na academia, Exame de OAB, advocacia ou concursos públicos.

      Devido ao propósito do GEN Jurídico, não possuímos profissionais para responder consultas jurídicas, e os autores que são advogados atuantes realizam esse trabalho através de seus escritórios e canais próprios. Assim, para esclarecer sua dúvida, recomendamos que procure diretamente o advogado de sua confiança por meio dos canais que ele disponibiliza para tanto. Em nosso site, infelizmente não podemos intermediar essa questão.

      Agradecemos por sua mensagem.

  11. Adriano disse:

    Poderia falar de uma forma fácil, li tudo e não entende ainda o que quer dizer.

  12. Alessandra Gomes da Silva disse:

    Excelente artigo! Direto, com análise minuciosa e assertiva.

  13. LÉA REITH JUSTEN NOGUEIRA disse:

    Poucas vezes li artigo tão claro quanto às possibilidades de flexibilização dos contratos durante a pandemia. Muito jurídico mas extramente abrangente e muito esclarecedor. Muitos absurdos estão sendo cometidos em nome da pandemia. Parabéns!

  14. Luis A. Campos disse:

    Bom dia Dr. Felipe, tudo bem com você!!! veja se pode nos auxiliar, Somos fiadores de um imovel para meu filho estudante e tambem pagameos o alugueltudo certinho já a 05 anos, porem agora com a pandemia a faculdade parou as aulas e pedimos co m antecendencia de 30 dias a devolução do imovel, fizemos a mudança e pintamos e limpamos toda a casa bem como foi nos entregue na ocasião da locação, porém a imobiliaria recebeu as chaves e somente foi fazer a vistoria mas de 15 dias depois que é uma Kitnet para Alunos de 15 a 18 metros 2 ainda nos mandou uma vistoria de outro imovel alegando ser a nossa depois encaminho a correta, porem com um monte de exigencias que não fazer sentido pintar portas de esmalte, trocar porta, respingos de tintas e sujeira, sendo que a vistoria teria que ser feita na data agendada e na nossa presença???? valor absurdo e disseram que se não pagar os alugueis voltarão a ser cobrados, fizemos ate uma proposta de pagar metade do valor pedido poara eles mas não aceitarm, pode me ajudar, isto já faz 40 dias da entrega das chaves o imovel é em Limeira SP

    • GEN Jurídico disse:

      Olá, Luis,

      O blog GEN Jurídico é um periódico jurídico-científico, fonte de conteúdo base para militantes da área, que aborda as necessidades dos operadores de Direito em todas as etapas de sua carreira, seja na academia, Exame de OAB, advocacia ou concursos públicos.

      Devido ao propósito do GEN Jurídico, não possuímos profissionais para responder consultas jurídicas, e os autores que são advogados atuantes realizam esse trabalho através de seus escritórios e canais próprios. Assim, para esclarecer sua dúvida, recomendamos que procure diretamente o advogado de sua confiança por meio dos canais que ele disponibiliza para tanto. Em nosso site, infelizmente não podemos intermediar essa questão.

      Agradecemos por sua mensagem.

  15. Cristiana Martins disse:

    Entreguei as chaves do apartamento alugado e recebi da administradora um documento que diz:
    3. Pela presente, e na melhor forma de direito, a locadora dá à locatária plena, geral e rasa quitação de todos e quaisquer aluguéis e cotas condominiais e de IPTU relativos ao imóvel, restando apenas as concessionárias de luz e gás e a vistoria do imóvel.

    A administradora fez a vistoria no dia que entreguei as chaves e não pontuou problema nenhum e me deu esse documento que Entrega de Chaves. O contrato diz que a vistoria deve ser feitas em até 5 dias apos a entrega das chaves. Mas a proprietária levou 16 dias para fazer (sendo que mora na mesma vila do apartamento que entreguei). Nessa segunda vistoria, feita sem minha presença, a proprietária pontuou que o apartamento não estava pintado. Ela começou a pintura e eu ofereci um valor para ressarcir. Quanto a esse valor, chegamos a um consenso.

    Agora a administradora quer me cobrar aluguel pelos dias da pintura. Sendo que:

    – Ela me enviou um documento dizendo que não haveria mais valores de aluguel a partir daquela data (trecho acima)
    – Ela nao se pronunciou no prazo previsto em nosso contrato (que são 5 dias para vistoria).

    Logo, eu entendo que não tenho que pagar por esse valor. A administradora que descontar esse valor da devolução do cheque caução. O que acho errado pelos motivos acima. Com relação à pintura eu já transferi o valor acordado.

    O que acham?

  16. Joal Ferreira da Silva disse:

    Em tempos atípicos como esses em que vivemos, tais estudos são de suma importância.

    Ao Dr. Felipe, meus parabéns por compartilhar tal reflexão.

    Grato!

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