A multipropriedade, com origem na Europa a partir da década de 1960 – time-sharing (tempo compartilhado) no direito americano; pluriproprieté ou coproprieté saisonniére no direito francês; proprietà spazio temporale no direito italiano, tendo se implantado no
Brasil a partir da década de 1980 (ainda sem regulamentação específica) –, representa um condomínio edilício no prédio e um condomínio na unidade. Inicialmente, havia o uso compartilhado de casa de férias (vacation home sharing), dominando, ainda hoje, essa destinação, em que vários titulares conjuntos dividem o tempo de ocupação.

Há um contrato de uso por tempo compartilhado, envolvendo mais os imóveis no setor turístico, em balneários ou locais de férias e descanso. Mais apropriadamente, tem-se a posse ou o uso em períodos pré-determinados do ano, mas não significando que a titularidade
ou propriedade se limita ao tempo da posse ou do uso. Quem adquire a fração ou quota reveste-se perenemente da titularidade, que é mantida continuadamente, com a decorrência de direitos e obrigações previstos para qualquer titular de bem imóvel.

Dada a importância que passou a ter o assunto, propagando-se cada vez mais essa forma de condomínio de propriedade e de uso, inclusive agora com regulamentação, mas já existente o instituto no direito há tempo, passam a ser desenvolvidos destacadamente seus elementos componentes.

Visão conceitual da multipropriedade

Não se equipara o sistema a uma locação de espaço individual e de área comum, posto que o adquirente se torna coproprietário da unidade, ou cotitular do direito de uso limitado e restrito. Com efeito, se adquirida uma quota em um conjunto de dois ou mais edifícios localizados em pontos distintos, é possível acertar o uso por temporada de sete ou quinze dias, e mesmo por períodos superiores em um e outro edifício.
Aproveitando-se a lição de Carlos Eduardo Elias de Oliveira, “um apartamento é, por ficção jurídica, pulverizado em várias porções temporais autônomas, que são as unidades periódicas. Como o tempo mínimo da unidade periódica é de sete dias à luz do novo art. 1.358-E do CC, isso significa que um imóvel pode ser parcelado em, no máximo, 52 unidades periódicas, o que significa que um imóvel, em tese, pode ser anualmente aproveitado por 52 pessoas diferentes. O tempo de ócio do bem será muito reduzido”.

Há tantos partícipes em cada unidade quantos forem os períodos garantidos de uso. Se a ocupação de cada condômino for de uma semana por ano, naturalmente admite um total de cinquenta e dois condôminos na unidade. No edifício, multiplica-se esse total pela quantidade de apartamentos ou unidades. Imagine-se um edifício composto de um total de cem unidades, quando haverá um total de cinco mil e duzentos
condôminos.

Assim, a rigor, sobre cada unidade forma-se um condomínio. Existem tantos proprietários quantas forem as partes de tempo distribuídas ao longo do ano. O registro deve ter a matrícula de cada unidade em nome de todos os adquirentes, isto é, daqueles que têm a temporada reservada ao seu uso.

No direito brasileiro, a regulamentação veio com a Lei n. 13.777, de 20.12.2018, publicada no dia seguinte, e entrando em vigor depois de quarenta e cinco dias, em obediência ao art. 1º do Decreto-lei n. 4.657/1942. Teve como origem o Projeto de Lei n. 54/2017, apresentado pelo Senador Wilder Morais, e recebendo na Câmara dos Deputados o n. 10.287/2018, alterando a Lei n. 10.406/2002 (Código Civil), e a Lei n. 6.015/1973 (Lei dos Registros Públicos), para dispor sobre o regime jurídico da multipropriedade e seu registro. Introduziu o Capítulo VII-A, composto de seis seções, ao Título III do Livro III da Parte Especial do Código Civil – arts. 1.358-B a 1.358-U –, e deu nova redação aos arts. 176 e 178 da Lei dos Registros Públicos. Eis o art. 1.358-B:

A multipropriedade reger-se-á pelo disposto neste Capítulo e, de forma supletiva e subsidiária, pelas demais disposições deste Código e pelas disposições das Leis nos 4.591, de 16 de dezembro de 1964, e 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor).

Mantêm-se regramentos da lei que disciplina os condomínios e a incorporação imobiliária, bem como do Código de Defesa do Consumidor, em especial nas relações relativas à aquisição e locação de unidades em conjunto. Conjugam-se dois condomínios – um envolvendo as unidades em relação ao prédio, e outro relativamente aos vários coproprietários ou cotitulares da mesma unidade. Ou seja, existe um edifício dividido em unidades, com áreas comuns, mas com a diferença do condomínio comum no fato de que várias pessoas são titulares de cada unidade individualizada, já que a elas se opera a venda. A unidade é compartilhada entre os condôminos, abrangendo os móveis e utensílios, e estabelecendo-se o uso em períodos definidos e divididos no tempo, no semestre ou no ano, geralmente para fins de lazer ou de turismo.

Destina-se mais para possibilitar a reserva de residências temporárias de uso exclusivo, e, sobretudo, em edifícios com aparato de hotéis, ou em apart-hotéis, em construções de veraneio na praia, no campo e nas montanhas, com ampla estrutura organizada na prestação de serviços internos. Todavia, vai mais além do que uma simples cotitularidade; há a divisão do tempo de ocupação, conforme se encontra no art. 1.358-C:

Multipropriedade é o regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada.

Apropriada, daí, a definição que considera a multipropriedade como um parcelamento temporal do bem em unidades autônomas periódicas.

A circunstância de haver um único coproprietário da totalidade das frações de tempo não subtrai a natureza de multipropriedade, desde que mantida a disponibilização para o uso temporário, em vista do parágrafo único: “A multipropriedade não se extinguirá automaticamente se todas as frações de tempo forem do mesmo multiproprietário”. Importa a existência de frações de tempo, mesmo que pertencentes a um único cotitular.

Oportuno lembrar que viável a aquisição por meio de promessa de compra e venda, ou de cessão de direitos sobre imóvel. Assim permite o art. 1.358-K: “Para os efeitos do disposto nesta Seção, são equiparados aos multiproprietários os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos a cada fração de tempo”.

Há semelhança com apart-hotéis, também conhecidos como hotéis-residência, mas, a rigor, esta espécie tem um contorno próprio e diferenciado, pois assemelhada a um verdadeiro hotel, com a destinação, porém, não apenas para uma hospedagem durante curto período de tempo, e sim por uma temporada, ou um espaço de tempo maior, em relação de ocupação efetuada por meio de contrato, que pode ter elementos de locação, com a previsão de épocas da ocupação, sendo esta propriedade conhecida como “multipropriedade hoteleira”. Tanto nos apart-hotéis como no time-sharing, não se restringe o contrato a uma mera disponibilização de um apartamento para o uso, mas envolvendo, também, a prestação de serviços.

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