O bem imóvel e seus registros

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O bem imóvel e seus registros

Todo bem imóvel deve ou deveria estar registrado em cartório. Atualmente, o registro é feito na matrícula. Alguns imóveis ainda não têm matrícula, mas têm registro em livro próprio, inclusive nos termos de leis já revogadas. Outros imóveis têm outros tipos de registros ou mesmo nenhum registro. Na linguagem popular, costuma-se dizer que imóveis regulares, com registro em cartório, são imóveis “escriturados”. Veremos o que é escritura, o que é matrícula, bem como outros tipos de registros.

A Lei nº 6.015, de 31-12-73, criou um sistema de registro de imóveis distinto do que havia até então, que era o das inscrições e transcrições em livros diferentes. Essa Lei determina, em seu art. 228, a abertura de matrícula para todo
imóvel que sofrer algum tipo de ato jurídico a ser registrado em cartório.

Assim, somente não tem matrícula hoje o imóvel regular que, desde o advento da Lei nº 6.015/73, não sofreu nenhum registro de venda, de doação, de hipoteca, de penhora ou qualquer outro que a lei permite ou determina que seja registrado.

Veremos também a questão dos imóveis irregulares. Como a maior parte dos imóveis regulares (“escriturados”) já sofreu ao menos um registro de qualquer desses atos, de 1-1-76 (data em que a Lei nº 6.015/73 entrou em vigor, a teor do seu art. 298) até hoje, podemos concluir que a maioria dos imóveis regulares já tem matrícula. Contudo, não serão raras as hipóteses em que serão encontrados imóveis cuja matrícula ainda não foi aberta.

Além dessas hipóteses, é até hoje possível encontrar imóveis muito antigos que não tenham nenhum tipo de registro. Também há imóveis em situação irregular que não têm registro adequado. Veremos outros tipos de registros, que não em cartório imobiliário, que não se referem à propriedade do imóvel, mas sim a outros direitos.

A matrícula do imóvel

O registro imobiliário ainda está na forma física (papel). A matrícula é uma folha de papel, em um livro ou uma ficha, que tem um número e só se refere a apenas um imóvel em particular. Na mesma medida, para cada imóvel há apenas
uma matrícula (veremos uma exceção a isso na seção 2.14 deste livro). Por isso, a matrícula é o “assento de nascimento do imóvel” ou a “carteira de identidade do imóvel”, uma vez que a matrícula identifica o imóvel.

Nessa folha, estará contada toda a história do imóvel, através dos sucessivos registros e averbações. Assim, será possível saber quem foram os proprietários do imóvel, quantas vezes o imóvel foi hipotecado etc. Essa é, sem dúvida alguma, a grande vantagem do sistema atual em relação ao sistema anterior: todos os registros relativos ao imóvel estão em um único documento, que é a folha de matrícula. A consulta é mais fácil e o registro é mais seguro.

Toda matrícula terá um número e irá começar com uma descrição do imóvel. Exemplo:

“UM TERRENO, sem benfeitorias, situado na Rua das Palmeiras nº 225, antigamente chamada de Rua do Cemitério, medindo 25 metros de frente. (…)”.

Na matrícula, deverá constar o nome de quem era o proprietário, quando a matrícula foi aberta. Se existir uma construção no terreno, poderá essa construção estar descrita no início da matrícula ou existir uma averbação dessa construção em algum registro posterior dessa mesma matrícula.

O acesso às informações constantes da matrícula pode ser feito por meio da obtenção e leitura da certidão da matrícula (conhecida como “certidão do imóvel” ou “certidão de ônus”). Para tanto, basta efetuar o pedido da certidão no próprio cartório de registro de imóveis. Qualquer pessoa pode pedir certidão de qualquer imóvel.

O Provimento CNJ nº 89, de 18-12-2019, regulamentou o Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (SREI), objetivando disponibilizar o acesso a todas as matrículas de imóveis registradas nos diversos cartórios do Brasil por
meio eletrônico. O sistema eletrônico de obtenção de certidões já está disponível para imóveis de vários Estados e o acesso é por meio do site <https://www.registrodeimoveis.org.br>.

Com a leitura dos registros, que se seguirão à descrição do imóvel, será possível saber se o proprietário, que consta da descrição ou do início da matrícula, continua figurando como proprietário do imóvel. Caso tenha ocorrido uma venda e o comprador tenha registrado sua escritura no Cartório de Registro de Imóveis, deverá constar da matrícula, abaixo da descrição do imóvel, um registro dessa compra. Irão constar “R1”, “R2”, na sequência cronológica dos registros efetuados.

Partindo, porém, dessa premissa simples (venda de imóvel e registro da venda no Cartório), podem surgir diversos problemas, que são o tema deste livro. Teoricamente, somente deve existir uma matrícula para cada imóvel. Mas há casos específicos em que algo que as pessoas identificam como um imóvel, na verdade, sob o aspecto jurídico, são dois (ou mais) imóveis. Imagine-se, por exemplo, um sítio qualquer, devidamente murado ou com cercas delimitando toda sua extensão. É razoável pensar que para esse sítio há apenas uma matrícula. Mas pode existir mais de uma matrícula para esse sítio, abrangendo cada matrícula um pedaço do sítio.

Embora isso seja invisível aos olhos das pessoas, a existência de uma matrícula para cada pedaço do sítio faz com que, juridicamente, exista mais de um imóvel. Em sentido oposto, pode existir, juridicamente, um imóvel, com uma única matrícula, mas que se encontra dividido ou parcelado entre várias pessoas.

Além disso, podem existir erros de técnica registral cometidos pelo cartório imobiliário ou por outros profissionais envolvidos com os negócios imobiliários. Exemplos: matrícula aberta para parte ideal de imóvel, registros de imóveis com áreas sobrepostas, registro efetuado em matrícula que deveria ter sido encerrada em razão de unificação com outra matrícula, terreno da União registrado como propriedade particular etc.

A matrícula é o cerne do registro imobiliário e, portanto, da propriedade imóvel e da sua segurança jurídica.

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Este livro de Bruno Mattos e Silva descreve os vários aspectos jurídicos relacionados à aquisição de bem imóvel, assim como ao financiamento imobiliário. Enfatiza os cuidados que devem ser tomados pelo comprador, de modo que se possa entender e prevenir os riscos jurídicos inerentes ao negócio, inclusive no que se refere à possibilidade de desfazimento contra a própria vontade, por força de decisão judicial.

É um estudo jurídico necessário para antes da compra do imóvel. Por tal razão, este trabalho insere-se no contexto da advocacia preventiva: verificar a viabilidade de um negócio. Além disso, com uma abordagem eminentemente prática, explica como obter os dados necessários e as certidões indispensáveis para adquirir um imóvel.

Trata, também, das diversas ações ou defesas judiciais que podem ser usadas para obtenção ou proteção da propriedade do imóvel adquirido, bem como de eventuais possibilidades de regularização dos registros imobiliários.

Entre alguns assuntos explorados na obra, é possível destacar: o bem imóvel e seu registro em cartório; o que a certidão do imóvel pode mostrar; o bem imóvel e seu vendedor; o estado civil e o cônjuge ou companheiro do vendedor; a compra do imóvel de uma pessoa jurídica; a aquisição por meio de um procurador; os tributos; o compromisso de compra e venda; a compra do imóvel de uma incorporadora; as vagas de garagem; a aquisição de um terreno urbano ou rural; o financiamento imobiliário e o pagamento de prestações; a compra de um imóvel por estrangeiro; e a regularização fundiária.

Trata-se de um manual de consulta indispensável ao profissional envolvido com o negócio imobiliário. Embora o enfoque seja a advocacia preventiva, esta obra traz diversos casos práticos e questões úteis ao advogado que atua no contencioso imobiliário. Por seu aspecto didático e tão detalhado, pode ser compreendido por qualquer cidadão, mesmo que não seja da área jurídica.

 


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