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Airbnb no STJ: primeiro round (REsp 1.819.075)
11/05/2021
Nos últimos anos, a maioria das pessoas se habituou a uma nova expressão: economia “colaborativa”, “de compartilhamento”, de “intercâmbio”, etc. As empresas se deram conta de que poderiam prover bens e serviços desejados pelos clientes, utilizando-se de formas inovadoras. Ao lado do Uber e da Amazon, o “Airbnb” caiu no gosto dos brasileiros. Permitiu que viajantes e trabalhadores, em especial, encontrassem uma residência provisória, pagando valores relativamente econômicos para outras pessoas que se interessavam em emprestar as suas casas em troca de remuneração.
Como sói acontecer, essa nova interação atraiu a atenção de vários ramos do direito, pois eclodiram conflitos entre a plataforma, os usuários, os seus vizinhos e mesmo o Poder Público. Nesta semana, houve uma decisão importante do STJ a respeito do tema.
O litígio ocorreu na Cidade de Porto Alegre. Dois moradores ofereciam as suas unidades para que outros usuários do Airbnb dela desfrutassem. O Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul considerou caracterizado “o contrato de hospedagem” e não uma relação de locação. Segundo o Relator, os apartamentos eram oferecidos através de anúncios comerciais pela internet.
Outros serviços, como sinal de internet, eram disponibilizados aos hóspedes. O voto afirmou que inclusive foram realizadas reformas, para ampliar o número de quartos e a rotatividade das pessoas. Nesse contexto, cotejando a realidade do caso com a proibição de atividade comercial prevista naquela convenção condominial, a 19. Câmara Cível, vedou o airbnb naquele edifício (Apelação Cível n. 70075939884, Rel. Des. Marco Antonio Angelo). Digno de nota o seguinte parágrafo: “e, no cotejo entre os interesses individuais da parte-ré e o dos condôminos, deve prevalecer o interesse da coletividade, sobretudo no caso, em que restou evidenciado desconforto com a situação narrada nos autos. Ademais, inviável a destinação comercial de imóvel, cuja natureza deve ser apenas residencial, nos termos da convenção”.
Insatisfeitos com a decisão, os proprietários deduziram Recurso Especial, permitindo assim que o STJ pela primeira vez, no âmbito das Turmas de Direito Privado, enfrentasse o airbnb à luz do Código Civil. Afinal: os proprietários poderiam se valer do airbnb ou os condomínios poderiam disciplinar (e vedar) a prática em atenção à vontade da maioria de seus moradores? Essa é a questão de fundo do REsp 1.819.075, apreciado pela Quarta Turma.
O julgamento teve início em 2020, quando o Relator Ministro Luis Felipe Salomão votou no sentido de prover o recurso e, assim, admitir que cada particular pudesse se valer do airbnb. O Relator afastou a caracterização de “contrato de hospedagem”, pois este compreenderia necessariamente a prestação de “múltiplos serviços”, como portaria, segurança, limpeza e arrumação dos cômodos. Além de destacar efeitos econômicos positivos, assinalou que o airbnb é uma realidade na maioria das cidades do mundo. Admitindo a necessidade de regulação específica no Brasil, enquadrou o caso em análise no contrato de locação por temporada. Com amparo no direito de propriedade, concluiu pela legalidade de qualquer proprietário se valer do airbnb, lembrando que a jurisprudência da Corte admite animais de estimação e a utilização de área de uso comum por qualquer condômino, ainda que a convenção condominial disponha em sentido contrário.
O julgamento teve prosseguimento em 20.04.2021, quando o Ministro Raul Araújo proferiu o seu voto em sentido contrário. Na sessão de julgamento, transmitida pelo canal do STJ no youtube, afirmou o Ministro que um condomínio estritamente residencial não se amolda a esse tipo de hospedagem, pois o condômino é obrigado a dar às suas unidades a mesma destinação que a edificação, ou seja, a residencial, carecendo de expressa autorização para destinação diversa, inclusive para hospedagem remunerada.
O voto comparou a realidade dos autos a um “hostel”, bem como assinalou o risco à segurança dos demais moradores, com a frequente introdução de pessoas estranhas à vida condominial. Aproveitadores poderiam se valer do airbnb para “arrombamentos fáceis e outros crimes”. Nesse contexto, a proibição prevista na Convenção Condominial para o uso comercial dos bens não violaria o direito de propriedade dos condôminos. Os Ministros Antonio Carlos Ferreira e Isabel Galotti acompanharam esse raciocínio. Não votou o ministro Marco Buzzi, que se encontrava em licença médica.
O caso julgado pelo Superior Tribunal de Justiça está ecoando nos meios de comunicação. Foi intensamente divulgada a conclusão do STJ pela legalidade da proibição pelos Condomínios ao airbnb de seus condôminos. Contudo, sob o ponto de vista jurídico, é fundamental atentar que o caso foi apreciado – por maioria – pela Quarta Turma. Ainda não se sabe qual será o posicionamento dos cinco ministros que compõem a Terceira Turma.
A matéria, em algum momento, será alvo de deliberação pela 2. Seção (que é composta pela Terceira e Quarta Turmas). Enquanto isso não ocorre, os operadores e os Tribunais contam com um acórdão persuasivo, o qual – embora sem efeito vinculante – pode servir para justificar decisões em circunstâncias fáticas semelhantes, caso o julgador concorde com as premissas adotadas.
Aguardamos as cenas dos próximos capítulos.
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