A suspensão do despejo em contrato de locação de imóvel urbano em razão da pandemia da COVID-19: o renascimento da Fênix

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Maio de 2021 e já se passou mais de um ano do primeiro caso diagnosticado de COVID-19 no Brasil, assim como da adoção das primeiras medidas visando conter a propagação do Coronavírus, como o Decreto Legislativo nº 06 de 20 de março de 2020, que reconheceu o estado de calamidade pública no país, com efeitos até 31 de dezembro de 2020.

De lá para cá muita coisa aconteceu, e a crise pandêmica só se agravou, como revela a escalada em progressão geométrica do número de infectados e mortos pelo inimigo invisível. Com a política de vacinação ainda em patamares bem aquém da velocidade da propagação da doença com mais de quatrocentos mil brasileiros falecidos no período, a crise epidêmica ainda se acentua até mesmo em razão de “medidas desencontradas” das autoridades públicas.

Famílias enlutadas, economia em frangalhos e  instabilidade nas relações jurídicas são algumas das consequências da crise pandêmica que parece não ter fim. Como uma tentativa de resposta, no mesmo mês de março de 2020 o Senado Federal apresentou, por iniciativa do Senador Antonio Anastasia, o PL nº 1.179/2020, posteriormente convertido na Lei nº 14.010, em junho de 2020, que instituiu o Regime Jurídico Emergencial e Transitório das Relações Jurídicas de Direito Privado – RJET.

O referido Projeto de Lei previa em seu art. 9º a impossibilidade de concessão de liminares em ação de despejo para desocupação de imóvel urbano nas ações de despejo a que se refere o art. 59, § 1º, I, II, V, VII, VIII e IX da Lei do Inquilinato até 30 de outubro de 2020. Aprovado nas Casas Legislativas, o PL nº 1.179/2020 foi encaminhado à sanção presidencial, tendo o texto sido sancionado com inúmeros vetos, inclusive ao mencionado art. 9º, veto esse posteriormente derrubado para aprovar, em setembro de 2020, a regra que impossibilitava a concessão de liminares em ações de despejo no período pandêmico.

Em outra sede, já havíamos defendido a validade, legitimidade e oportunidade da proibição legal[1] e a necessidade de derrubada do veto, tendo em vista que a manutenção da possibilidade de concessão de liminares em ações de despejo, naquele momento, andava na contramão dos anseios sociais e econômicos.

Ocorre, contudo, que a vida da norma legal teve pouca duração, na medida em que a derrubada do veto ao art. 9º do RJET se deu apenas em 08 de setembro de 2020, por promulgação do Presidente do Senado Federal. Levando-se em consideração que a regra disposta no referido dispositivo previa a proibição de concessão de liminares em ação de despejo até o dia 30 de outubro de 2020, vê-se que ele teve vigência de apenas 52 dias, sem haver cumprido integralmente o objetivo de cuidar da situação emergencial no segmento das locações prediais urbanas. O caráter temporário de uma norma nunca se revelou tão evidente.

Assim, a partir de 31 de outubro de 2020 não mais subsistiu a proibição legal, de modo que poderiam ser concedidas – ou retomadas – as ordens liminares de despejo antes vedadas, o que se revelava temerário, tendo em vista que a crise pandêmica não havia cessado, como ainda hoje não cessou.

Por essa razão, em boa hora foi aprovado na Câmara dos Deputados o Projeto de Lei nº 827/2020, que tem por objeto estabelecer medidas excepcionais em razão da Emergência em Saúde Pública de Importância Nacional (Espin) decorrente da infecção humana pelo coronavírus SARS-CoV- 2, para suspender, até 31 de dezembro de 2021, o cumprimento de medidas judiciais, extrajudiciais ou administrativas que possam acarretar a desocupação ou a remoção forçada coletiva em imóvel privado ou público, urbano ou rural, e a concessão de liminares em ação de despejo de que trata a Lei n° 8.245, de 18 de outubro de 1991, e para dispensar os locatários do pagamento de multa em caso de denúncia de locação de imóvel, bem como para autorizar a realização de aditivo em contrato de locação por meio de correspondências eletrônicas ou de aplicativos de mensagens (art. 1º do PL).

Em seus primeiros dispositivos, mais particularmente nos artigos 2º e 3º, o Projeto de Lei nº 827/2020 se ocupa da suspensão de medidas judiciais, extrajudiciais e administrativas de desocupação ou remoção forçada de ocupações coletivas de imóveis urbanos e rurais, hipóteses que deixaremos de examinar neste texto, o qual se propõe a analisar particularmente as ações individuais de despejo em contratos de locação de imóvel urbano. Tais previsões, por si sós, já ensejariam alguns debates bem oportunos a respeito deste período emergencial, mas o foco deste ensaio é o segmento das locações prediais.

Isso não significa, contudo, que a matéria versada naqueles dispositivos não tenha importância. Muito pelo contrário: trata-se de medida salutar para o atendimento do interesse coletivo, especialmente de classes menos favorecidas, sendo um importante instrumento de solidariedade e justiça social, em consonância com a metodologia civil-constitucional.

Nada obstante, e como dito, a proposta do presente texto é a análise dos artigos 4º, 5º e 6º do referido projeto, que tratam do regime da locação do imóvel urbano regido pela Lei nº 8.245/1991, e em particular a previsão de suspensão da concessão de liminares em ação de despejo, que também fora objeto da Lei nº 14.010/2020, cujo prazo de vigência já se exauriu.

Prevê o art. 4º do Projeto de Lei nº 827/2020 que “Em virtude da Espin decorrente da infecção humana pelo coronavírus SARS-CoV-2, não se concederá liminar para desocupação de imóvel urbano nas ações de despejo a que se referem os incisos I, II, V, VII, VIII e IX do § 1º do art. 59 da Lei nº  8.245, de 18 de outubro de 1991, até 31 de dezembro de 2021, desde que o locatário demonstre a ocorrência de alteração da situação econômico-financeira decorrente de medida de enfrentamento da pandemia que resulte em incapacidade de pagamento do aluguel e dos demais encargos sem prejuízo da subsistência familiar”.

A redação do dispositivo em comento muito se assemelha ao do já revogado art. 9º do RJET, sendo, contudo, complementada por uma condicionante. No dispositivo não mais vigente, previa-se, sem qualquer ressalva, o direito de não serem implementadas medidas liminares de despejo em face dos locatários inadimplentes. Já a redação do art. 4º do PL nº 827/2020 prevê que o referido direito só subsistirá se o locatário demonstrar a ocorrência de alteração da sua situação econômico-financeira decorrente da pandemia que acarrete a impossibilidade de pagar os aluguéis e demais encargos da locação.

Além da referida condição, previu-se nos incisos I e II do parágrafo único do mesmo art. 4º que o impedimento à concessão de despejo liminar apenas se aplica aos contratos de locação cujo valor do aluguel não seja, nas locações urbanas residenciais, superior a R$ 600,00, e, nas locações urbanas não residenciais, superior a R$ 1.200,00.

Primeiramente, é preciso destacar que a previsão constante do Projeto de Lei não afeta o direito constitucional de ação dos locadores, assegurado no art. 5º, XXXV, da Constituição Federal. Isso significa que não se proíbe, com a regra projetada, o ajuizamento de ações de despejo, direito esse que permanece preservado, o que se revela óbvio. O que se veda, pois, é apenas a concessão de medidas liminares, em juízo de cognição sumária, exigindo-se o transcurso de todo o iter processual para, em decisão definitiva (sentença), ter-se o efetivo despejo.

Já quanto à proibição, em si, da concessão de liminares em ação de despejo, e como já tivemos a oportunidade de defender em outro momento[2], trata-se de medida justa, adequada e necessária neste momento pandêmico.

Em se tratando de locação de imóvel urbano residencial, a proibição durante o período da pandemia tem inequívoco caráter humanitário, em observância ao postulado da dignidade da pessoa humana. A situação econômica do país revela um cenário trágico de crise, em que há inúmeros indivíduos desempregados ou com uma significativa redução da sua capacidade financeira, inviabilizando até mesmo a compra de bens essenciais à subsistência. Nessas circunstâncias, o pagamento dos aluguéis acaba se tornando uma providência reputada de última necessidade, levando a uma alta da inadimplência.

Como consequência, o aumento do número de ações de despejo é resultado natural, levando um sem-número de pessoas a se submeter ao risco de ficar sem moradia, na medida em que por certo não terão recursos para realizar uma mudança de habitação (moradia) e locar outro imóvel, ou serão obrigados a fixar sua residência em local de absoluta precariedade.

Há, ainda, outro fator, que é o da garantia de eventual novo contrato. Na prática, a caução equivalente a 03 meses de aluguel é a garantia preferencialmente utilizada nas locações residenciais urbanas, sendo certo que, se o indivíduo não tem valores financeiros para pagar um mês de aluguel, dificilmente terá recursos para conceder essa garantia. Desse modo, a proibição da concessão de liminares em ação de despejo atende ao direito fundamental de moradia, inserido no rol dos direitos sociais do art. 6º da Constituição Federal, na redação dada pela Emenda Constitucional nº 26/2000.

Mas não é apenas nas locações residenciais que a medida prevista no art. 4º do Projeto de Lei se mostra importante. Nas locações não residenciais urbanas, notadamente aquelas para fins empresariais e, consequentemente, para o exercício de atividades econômicas, o despejo levará, neste momento de grave crise, à quebra do agente econômico, cujos impactos para o mercado são relevantes, na medida em que tais atividades são uma importante fonte de circulação de riquezas, de geração de empregos e de arrecadação de impostos.

Por essa razão, revela-se salutar a proibição legal, especialmente porque ela se propõe a atender às finalidades sociais, econômicas e, sobretudo, humanitárias anteriormente mencionadas. O propósito da norma projetada não é, por certo, o fomento à inadimplência, mas sim a preservação desses valores constitucionalmente assegurados, em pleno atendimento à funcionalização das relações jurídicas.

Não se nega, todavia, que o direito dos locadores de obterem a contraprestação do contrato celebrado também merece ser preservado e ponderado. Além disso, é induvidoso que muitos locadores têm, nos aluguéis, a sua única fonte de renda. No entanto, e como dito anteriormente, a previsão do art. 4º do Projeto de Lei nº 827/2020 não impede o exercício do direito do locador de, após todo o trâmite processual, obter a ordem de despejo do locatário inadimplente, assim como não o impede de cobrar os aluguéis não pagos.

Ainda assim, não se pode deixar de reconhecer que o despejo, neste grave momento de crise, como regra também não trará vantagens para o locador, na medida em que dificilmente conseguirá obter um novo locatário para o mesmo bem, de modo que, com o despejo, o imóvel ficará vazio, sendo o locador obrigado a custear todos os ônus e encargos que recaem sobre ele.

Por essa razão, crê-se que a proibição da concessão de liminares em ação de despejo não revela uma violação aos direitos do locador, sendo certo que, em uma ponderação de interesses, deve prevalecer o caráter social e econômico que a medida busca assegurar.

Já em relação às condições impostas pela lei, elas são extremamente necessárias, embora sensatas e óbvias. Segundo a regra projetada, a proibição da concessão de liminares só subsistirá se o locatário demonstrar que não pagou os aluguéis porque foi financeiramente impactado pela epidemia do Coronavírus.

Desde logo se infere que, uma vez aprovado o projeto e tornando a regra legal, ainda assim será possível a concessão das liminares de despejo. Elas apenas não poderão ser concedidas inaudita altera parte, isto é, sem a oitiva da parte contrária. Isso porque, uma vez requerida a liminar pelo locador, recairá sobre o locatário o ônus de provar que o não pagamento dos aluguéis foi motivado por uma crise econômico-financeira decorrente da pandemia. Caso não logre êxito em comprovar esse fato, a liminar poderá ser concedida.

Vê-se, então, que o legislador adotou as cautelas necessárias à tutela dos interesses do locador, pois só restringiu o direito à obtenção de liminares de despejo, que são autorizadas pelo art. 59, parágrafo único, da Lei do Inquilinato, se presentes as condições extraordinariamente decorrentes da pandemia. Exige-se, pois, que esse fato extraordinário e imprevisível seja a razão pela qual ficou o locatário impossibilitado de pagar os aluguéis.

Além disso, a referida proibição de concessão de liminares se limita aos contratos de locação de menor vulto econômico-financeiro, que envolvam inequivocamente indivíduos das classes sociais menos abastadas e, portanto, de menor renda. Isso porque, consoante o disposto no parágrafo único do art. 4º do PL nº 827/2020, a regra só se aplica aos contratos de locação residencial com aluguel mensal de até R$ 600,00, e aos contratos de locação não residencial com aluguel mensal de até R$ 1.200,00.

A finalidade do projeto, portanto, é a inegável proteção daqueles que têm menores condições dignas de sobrevivência, em que a rescisão do contrato promovida pelo despejo trará graves e irreversíveis danos à pessoa e à sua família. Daí se infere, por mais esse motivo, a necessidade de aprovação da regra projetada.

Prosseguindo na análise do Projeto de Lei nº 827/2020, na parte que se refere à locação de imóvel urbano, prevê o art. 5º que:

“Frustrada tentativa de acordo entre locador e locatário para desconto, suspensão ou adiamento, total ou parcial, do pagamento de aluguel devido desde a vigência do estado de calamidade pública reconhecido pelo Decreto Legislativo no 6, de 20 de março de 2020, até 1 (um) ano após o seu término, relativo a contrato findado em razão de alteração econômico-financeira decorrente de demissão, de redução de carga horária ou de diminuição de remuneração que resulte em incapacidade de pagamento do aluguel e dos demais encargos sem prejuízo da subsistência familiar, será́ admitida a denúncia da locação pelo locatário residencial até 31 de dezembro de 2021:

I – nos contratos por prazo determinado, independentemente do cumprimento da multa convencionada para o caso de denúncia antecipada do vínculo locatício;

II – nos contratos por prazo indeterminado, independentemente do cumprimento do aviso prévio de desocupação, dispensado o pagamento da multa indenizatória.

§1º A denúncia da locação na forma prevista nos incisos I e II do caput deste artigo aplica-se à locação de imóvel não residencial urbano no qual se desenvolva atividade que tenha sofrido a interrupção contínua em razão da imposição de medidas de isolamento ou de quarentena, por prazo igual ou superior a 30 (trinta) dias, se frustrada tentativa de acordo entre locador e locatário para desconto, suspensão ou adiamento, total ou parcial, do pagamento de aluguel devido desde a vigência do estado de calamidade pública reconhecido pelo Decreto Legislativo no 6, de 20 de março de 2020, até 1 (um) ano após o seu término.

§2º Não se aplica o disposto no caput deste artigo quando o imóvel objeto da locação for o único de propriedade do locador, excluído o utilizado para sua residência, desde que os aluguéis consistam na totalidade de sua renda.”

A esse respeito, a primeira observação a ser feita é a deplorável redação do dispositivo, que o torna, em uma primeira leitura, quase ininteligível. Faz-se necessário, antes da sua leitura, um longo exercício de respiração, pois se corre o risco de, ao final, ter-se até mesmo desmaios.

Feita essa ressalva, o dispositivo em comento autoriza a denúncia do contrato de locação, antes de 31 de dezembro de 2021, se frustradas as tentativas de acordo entre locador e locatário, mesmo nos casos de impossibilidade de pagamento motivada pela pandemia, tanto nos contratos com prazo determinado, independentemente do cumprimento da multa convencionada para o caso de denúncia antecipada do vínculo locatício, quanto nos contratos por prazo indeterminado, independentemente do cumprimento do aviso prévio de desocupação, dispensado o pagamento da multa indenizatória.

Objetiva-se, pois, com essa regra, prestigiar as tentativas efetivas de acordo, buscando uma solução amigável em que se permita ao locatário permanecer no imóvel, mas também impedir que, mesmo após envidados todos os esforços, fique o locador obrigado a manter o vínculo contratual. Além disso, restando infrutíferas essas tentativas de composição amigável, permitir-se-á ao locatário denunciar o contrato sem a necessidade do pagamento da multa prevista no contrato, com amparo no art. 4º da Lei do Inquilinato. Tem-se, portanto, mais uma regra que busca, em um exercício de ponderação, tutelar os interesses de ambas as partes, sopesando-os para o fim de encontrar solução razoável.

A exceção é o disposto no § 2º do art. 5º do PL nº 827/2020. Nos casos em que o imóvel dado em locação for o único de propriedade do locador, desconsiderado aquele de sua moradia, e for a renda proveniente do aluguel desse imóvel a única existente para a sua subsistência, não será ele obrigado a esgotar todas as tentativas de acordo para recebimento de seus aluguéis e preservação do vínculo contratual, caso em que poderá denunciar, de imediato, o contrato. Em um exercício de ponderação, buscou o legislador tutelar os interesses do locador que tem no imóvel dado em locação a sua única fonte de renda, a revelar a preocupação com o mínimo existencial do locador no que tange à sua subsistência.

Por fim, o art. 6º do Projeto de Lei nº 827/2020 trata da formalização dos acordos para restabelecimento do equilíbrio econômico financeiro dos contratos de locação.

Segundo a regra projetada, “As tentativas de acordo para desconto, suspensão ou adiamento de pagamento de aluguel, ou que estabeleçam condições para garantir o reequilíbrio contratual dos contratos de locação de imóveis durante a Espin decorrente da infecção humana pelo coronavírus SARS- CoV-2, poderão ser realizadas por meio de correspondências eletrônicas ou de aplicativos de mensagens, e o conteúdo deles extraído terá valor de aditivo contratual, com efeito de título executivo extrajudicial, bem como provará a não celebração do acordo para fins do disposto no art. 5º  desta Lei”.

Pelo dispositivo do projeto, busca-se dar a máxima eficácia às negociações e acordos celebrados com emprego de meios mais céleres de comunicação, em atendimento à realidade, na qual a informalidade permeia as relações, como, por exemplo, as tratativas e contratações feitas por meio dos difundidos aplicativos de mensagem.

O que se conclui, das disposições examinadas, é o forte apelo social do Projeto de Lei nº 827/2020. Preocupou-se o legislador com o atendimento da dignidade da pessoa humana, em particular do locatário, que tem no imóvel locado a sua moradia ou o seu negócio e, portanto, a sua fonte de renda.

Isso não significa que o conteúdo da norma projetada seja imune a críticas, especialmente por parte dos locadores. Mas o consenso é sempre difícil, notadamente em sociedades plurais, cujos interesses são os mais variados. Nada obstante, e como demonstrado, procurou o legislador equilibrar a situação de crise, que assola toda a sociedade, protegendo as classes sociais mais baixas, sem deixar de preservar os interesses dos locadores que têm nos contratos de locação uma importante fonte de renda.

É assim que se constrói uma sociedade justa e igualitária: de modo cooperativo, com renúncia parcial aos interesses individuais egoísticos e solidariedade. Ceder faz parte da vida, de modo que aquele que tem mais, deve abrir mão, ainda que do pouco que tem, em favor daquele que tem menos, chegando-se em um ponto de equilíbrio. Em estados de crise, como o vivenciado nos tempos atuais, esse sentimento deve ser ainda maior, exigindo-se de todos um esforço conjunto para a sua superação.

 

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[1] Sobre o tema, ver o nosso Direito privado emergencial: o regime jurídico transitório nas relações privadas no período da pandemia do COVID-19. Indaiatuba: Foco, 2020.

[2] Sobre o tema, ver o nosso Deferir ou não deferir liminares em ação de despejo: eis a questão. Disponível aqui.

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