A suspensão das liminares em ação de despejo e o veto ao PL nº 827/2020

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Já nos encontramos no segundo semestre de 2021 e a pandemia do Coronavírus ainda persiste, passando-se mais de um ano da decretação, por meio do Decreto Legislativo nº 06/2020, do estado de calamidade em decorrência da crise epidêmica. De lá para cá diversas medidas – legislativas e administrativas – foram tomadas com o intuito de diminuir os impactos sociais, econômicos e jurídicos provocados pela propagação do vírus. Como exemplo, tivemos a edição, no ano de 2020, da Lei nº 14.010, que instituiu o Regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações jurídicas de direito privado – RJET, que vigeu por curtíssimo período de tempo, o que gerou mais incertezas e inseguranças sobre as mais diversas relações jurídicas.

Por essa razão, foi necessário pensar em novas soluções para contornar o estado de crise com claros reflexos no universo jurídico. Dentre elas tivemos o Projeto de Lei nº 827/2020, iniciado na Câmara dos Deputados, que propôs a instituição de medidas excepcionais em razão da Emergência em Saúde Pública de Importância Nacional (Espin) decorrente da infecção humana pelo coronavírus SARS-CoV- 2, as quais consistem, em síntese, na suspensão, até 31 de dezembro de 2021, do cumprimento de medidas judiciais, extrajudiciais ou administrativas que possam acarretar a desocupação ou a remoção forçada coletiva em imóvel privado ou público, exclusivamente urbano, bem como a proibição de concessão de liminares em ação de despejo de que trata a Lei n° 8.245, de 18 de outubro de 1991.

Além de tais medidas, o Projeto de Lei nº 827/2020 também isenta os locatários do pagamento de multa em caso de denúncia antecipada do contrato de locação de imóvel, desde que frustradas as tentativas de negociação com o locador, bem como autoriza e dá eficácia à realização de acordos, negociações e aditivos em contrato de locação por meio de correspondências eletrônicas ou de aplicativos de mensagens.

Como se vê, trata-se de Projeto de relevante interesse e impacto social, na medida em que afeta diretamente o direito de moradia, elevado ao status de direito social fundamental pela Emenda Constitucional nº 26/2000, impedindo o imediato deferimento de medidas judiciais, extrajudiciais ou administrativas que levem à desocupação de imóveis urbanos, cuja posse decorra, ou não, de contrato formal de locação.

Aprovado pelo Congresso em julho de 2021, o Projeto de Lei foi encaminhado à Presidência da República para sanção, o que acabou por não ocorrer. O Chefe do Executivo, exercendo poder conferido pela Constituição Federal, vetou integralmente a norma projetada, causando perplexidade no meio jurídico.

O Projeto de Lei nº 827/2020 foi vetado pelas seguintes razões:

“A proposição legislativa contraria o interesse público, tendo em vista que a suspensão dos efeitos de decisões judiciais, extrajudiciais e autotutela de posse que impliquem em desocupação de imóveis públicos, até o dia 31 de dezembro de 2021, com acréscimo de um ano da data do término do estado de calamidade pública, daria um salvo conduto para os ocupantes irregulares de imóveis públicos, os quais frequentemente agem em caráter de má fé e cujas discussões judiciais tramitam há anos.

Ademais, ressalta-se que os impedimentos descritos na proposição legislativa poderiam consolidar ocupações existentes, assim como ensejariam danos patrimoniais insuscetíveis de reparação, como engorda de praias, construções de muros-contenção, edificações, calçadões ou espigões nas áreas de bens de uso comum do povo, ou danos ambientais graves poderiam ser cometidos no período de vigência da propositura.

Além disso, a proposição legislativa está em descompasso com o direito fundamental à propriedade, conforme previsto no caput do art. 5º  da Constituição, tendo em vista que ao propor a suspensão do cumprimento de medidas judiciais, extrajudiciais ou administrativas nas relações locatícias, conduziria a “quebras de contrato” promovidas pelo Estado, de modo que aumentaria o risco da atividade imobiliária, com a consequente possibilidade de aumento dos preços dos aluguéis, além de poder potencializar a inadimplência do setor.

Por fim, a proposição legislativa contraria o interesse público, uma vez que muitas famílias, especialmente, as de baixa e média renda, com fundamento nessa premissa, adquirem imóveis como sua fonte de sustento, seja proveniente de aluguel, seja de arrendamento, seja para cultivo próprio. Desse modo, a forma proposta possibilitaria melhorias para o problema dos posseiros, mas, por outro lado, agravaria a situação dos proprietários e dos locadores. Assim, a paralisação de qualquer atividade judicial, extrajudicial ou administrativa tendente a devolver a posse do proprietário que sofreu esbulho ou a garantir o pagamento de aluguel, impactaria diretamente na regularização desses imóveis e na renda dessas famílias de modo que geraria um ciclo vicioso, pois mais famílias ficariam sem fonte de renda e necessitariam ocupar terras ou atrasar pagamentos de aluguéis.”

Como demonstraremos, as razões do veto são equivocadas, e ao contrário do que fora dito, é o próprio veto, e não o Projeto de Lei, que contraria o interesse público. Vejamos.

Primeiramente, cumpre-nos destacar que o presente texto vai se ater, unicamente, aos impactos do Projeto de Lei e, consequentemente, do veto, sobre os contratos de locação de imóvel urbano, em que a norma legal afetou diretamente o direito de o locador, nas hipóteses previstas no art. 59, § 1º, da Lei nº 8.245/1991, obter o despejo liminar do locatário. Isso porque, em que pese o restante na norma projetada, e também vetada, seja de inequívoca importância, ela diz respeito à matéria afeta ao Direito Público, fugindo do universo do Direito Civil, área de nossa atuação acadêmica.

Feita essa observação, impõe-se, agora, o enfrentamento do tema, o que faremos a partir do conteúdo do texto do Projeto de Lei nº 827/2020.

Inicialmente, é preciso destacar que a iniciativa do Legislativo, por meio do Projeto de Lei nº 827/2020, de impedir o deferimento de medidas liminares de despejo no âmbito dos contratos de locação de imóvel, não é inédita. Isso porque, ainda em março de 2020, como já observado anteriormente, o Senado Federal apresentou, por iniciativa do Senador Antonio Anastasia, o PL nº 1.179/2020, posteriormente convertido na Lei nº 14.010, em 10 de junho de 2020, que instituiu o Regime Jurídico Emergencial e Transitório das Relações Jurídicas de Direito Privado – RJET.

O referido Projeto de Lei previa, em seu art. 9º, a impossibilidade de concessão de liminares em ação de despejo para desocupação de imóvel urbano nas hipóteses previstas no art. 59, § 1º, I, II, V, VII, VIII e IX da Lei do Inquilinato até 30 de outubro de 2020. Aprovado nas Casas Legislativas, o PL nº 1.179/2020 foi encaminhado à sanção presidencial, tendo o texto sido sancionado com inúmeros vetos, inclusive ao mencionado art. 9º, veto esse posteriormente derrubado para aprovar, em setembro de 2020, a regra que impossibilitava a concessão de liminares em ações de despejo no período pandêmico.

Em outra sede, já havíamos defendido a validade, legitimidade e oportunidade da proibição legal[3], assim como a necessidade de derrubada do referido veto, tendo em vista que a manutenção da possibilidade de concessão de liminares em ações de despejo, naquele grave momento de crise, andava na contramão dos anseios sociais e econômicos.

Ocorre, contudo, que a vida da norma legal teve pouca duração, na medida em que a derrubada do veto ao art. 9º do RJET se deu apenas em 08 de setembro de 2020, por promulgação do Presidente do Senado Federal. Levando-se em consideração que a regra disposta no referido dispositivo previa a proibição de concessão de liminares em ação de despejo até o dia 30 de outubro de 2020, vê-se que ele teve vigência de apenas 52 dias, não logrando cumprir integralmente o objetivo de cuidar da situação emergencial no segmento das locações prediais urbanas. O caráter temporário de uma norma nunca se revelou tão evidente.

Assim, a partir de 31 de outubro de 2020, não mais subsistiu a proibição legal, de modo que poderiam ser concedidas – ou retomadas – as ordens liminares de despejo antes vedadas, o que se revelava temerário, tendo em vista que a crise pandêmica não havia cessado, como ainda hoje não cessou.

Por essa razão, entendemos ser relevantíssima, notadamente do ponto de vista social, a derrubada do veto ao Projeto de Lei nº 827/2020, de modo a impedir, até 31 de dezembro de 2021, a concessão de medidas liminares de despejo nas hipóteses dos incisos I, II, V, VII, VIII e IX do art. 59, § 1º da Lei do Inquilinato, assim como as demais medidas previstas na norma projetada, cujas razões exporemos a partir do enfretamento dos dispositivos do Projeto.

Prevê o art. 4º do Projeto de Lei nº 827/2020 que “Em virtude da Espin decorrente da infecção humana pelo coronavírus SARS-CoV-2, não se concederá liminar para desocupação de imóvel urbano nas ações de despejo a que se referem os incisos I, II, V, VII, VIII e IX do § 1º do art. 59 da Lei nº  8.245, de 18 de outubro de 1991, até 31 de dezembro de 2021, desde que o locatário demonstre a ocorrência de alteração da situação econômico-financeira decorrente de medida de enfrentamento da pandemia que resulte em incapacidade de pagamento do aluguel e dos demais encargos sem prejuízo da subsistência familiar”.

A redação do dispositivo em comento muito se assemelha ao do já revogado art. 9º do RJET, sendo, contudo, complementada por uma condicionante. No dispositivo não mais vigente, previa-se, sem qualquer ressalva, o direito de não serem implementadas medidas liminares de despejo em face dos locatários inadimplentes. Já a redação do art. 4º do Projeto de Lei nº 827/2020 prevê que o referido direito só subsistirá se o locatário demonstrar a ocorrência de alteração da sua situação econômico-financeira decorrente da pandemia que acarrete a impossibilidade de pagar os aluguéis e demais encargos da locação. Trata-se de interessante exigência a evitar alegações oportunistas de locatários que não sofreram qualquer redução dos seus ganhos e rendas e, ainda assim, estariam se valendo do argumento da pandemia para não adimplirem suas obrigações contratuais.

Além da referida condição, previu-se nos incisos I e II do parágrafo único do mesmo art. 4º que o impedimento à concessão de despejo liminar apenas se aplica aos contratos de locação cujo valor do aluguel não seja, nas locações urbanas residenciais, superior a R$ 600,00, e, nas locações urbanas não residenciais, superior a R$ 1.200,00.

Primeiramente, é preciso destacar que a previsão constante do Projeto de Lei nº 827/2000 não afeta o direito constitucional de ação dos locadores, assegurado no art. 5º, XXXV, da Constituição Federal. Isso porque não se proíbe, com a norma projetada, o ajuizamento de ações de despejo, direito esse que permanece preservado, o que se revela óbvio. O que se veda, pois, é apenas a concessão de medidas liminares, em juízo de cognição sumária, exigindo-se o transcurso de todo o iter processual para, em decisão definitiva (sentença), ter-se o efetivo despejo em cumprimento da determinação judicial.

Por essa razão, os motivos expostos no veto presidencial, de que a vedação proposta no Projeto de Lei nº 827/2000 fomentaria o inadimplemento, são falaciosos. A proibição à concessão de liminares em ação de despejo, na hipótese prevista no Projeto, se limita a hipóteses excepcionais, que precisam ser comprovadas pelo locatário, ou seja, faz-se necessário ao ocupante do imóvel comprovar que não pôde pagar os aluguéis por força de uma crise financeira decorrente da pandemia.

Então, e só então, comprovada a impossibilidade de pagamento em decorrência da crise epidêmica, estaria assegurada a sua permanência no imóvel, mas apenas até a prolação da sentença, pois a regra projetada não impede o despejo decretado em sede de sentença com cognição exauriente do litígio. Cumpre destacar, ainda, que os recursos no âmbito das ações previstas na Lei do Inquilinato, consoante o disposto em seu art. 58, V, têm efeito apenas devolutivo, de modo que, como regra, o despejo determinado em sentença será imediatamente cumprido.

Isso significa que são mínimos os riscos de a medida legislativa proposta fomentar um inadimplemento geral, pois a previsão se aplica a hipóteses pontuais, que visam a tutela do direito de moradia das famílias de baixa renda, duramente impactadas pela pandemia do Coronavírus. Por isso, pensamos que a regra prevista no Projeto de Lei nº 827/2020 exerce uma relevante função social, atendendo inequivocamente ao interesse público amparado pelo texto constitucional.

Do mesmo modo, a proibição, em si, da concessão de liminares em ação de despejo, como já tivemos a oportunidade de defender em outro momento[4], também não acarreta nenhuma violação a direitos do locador, na medida em que se trata de medida justa, adequada e necessária neste momento pandêmico.

Em se tratando de locação de imóvel urbano residencial, a proibição durante o período da pandemia, como explicitamos anteriormente, tem inequívoco caráter humanitário, em observância ao postulado da dignidade da pessoa humana. A situação econômica do país revela um cenário trágico de crise, em que há inúmeros indivíduos desempregados ou com uma significativa redução da sua capacidade financeira, inviabilizando até mesmo a compra de bens essenciais à subsistência. Nessas circunstâncias, o pagamento dos aluguéis acaba se tornando uma providência reputada de última necessidade, levando a uma alta da inadimplência.

Como consequência, o aumento do número de ações de despejo é resultado natural, levando uma razoável quantidade de pessoas a se submeter ao risco de ficar sem moradia, na medida em que por certo não terão recursos para realizar uma mudança de habitação (moradia) e locar outro imóvel, ou serão obrigados a fixar sua residência em local de absoluta precariedade.

Há, ainda, outro fator, que é o da garantia de eventual novo contrato. Na prática, a caução equivalente a três meses de aluguel é a garantia preferencialmente utilizada nas locações residenciais urbanas, sendo certo que, se o indivíduo não tem recursos financeiros para pagar um mês de aluguel, dificilmente os terá para garantir o contrato. Desse modo, a proibição da concessão de liminares em ação de despejo atende ao direito fundamental de moradia, inserido no rol dos direitos sociais do art. 6º da Constituição Federal, na redação dada pela Emenda Constitucional nº 26/2000.

Mas não é apenas para as locações residenciais que a medida prevista no art. 4º do Projeto de Lei nº 827/2020 se mostra importante. Nas locações não residenciais urbanas, notadamente aquelas para fins empresariais e, consequentemente, para o exercício de atividades econômicas, o despejo levará, neste momento de grave crise, à quebra do agente econômico, cujos impactos para o mercado são relevantes, na medida em que tais atividades são uma importante fonte de circulação de riquezas, de geração de empregos e de arrecadação de impostos.

Por essa razão, revela-se salutar a proibição proposta, especialmente porque ela se propõe a atender às finalidades sociais, econômicas e, sobretudo, humanitárias anteriormente mencionadas. O propósito da norma não é, por certo, o fomento à inadimplência, mas sim a preservação desses valores constitucionalmente assegurados, em pleno atendimento à funcionalização das relações jurídicas.

Não se nega, todavia, que o direito dos locadores de obterem a contraprestação do contrato celebrado também merece ser preservado e ponderado. Além disso, é induvidoso que muitos locadores têm, nos aluguéis, a sua única fonte de renda. No entanto, e como dito anteriormente, a previsão do art. 4º do Projeto de Lei nº 827/2020 não impede o exercício do direito do locador de, após todo o trâmite processual, obter a ordem de despejo do locatário inadimplente, assim como não o impede de cobrar os aluguéis não pagos, razão pela qual também cai por terra outro motivo exposto nas razões do veto, de que os locadores seriam prejudicados com a medida legal.

Ainda assim, não se pode deixar de reconhecer que o despejo, neste grave momento de crise, como regra também não trará vantagens ao locador, na medida em que dificilmente conseguirá obter um novo locatário para o imóvel em condições de pagar os aluguéis e demais encargos da locação, de modo que, com o despejo, o bem ficará vazio, sendo o locador obrigado a arcar com todos os ônus que recaem sobre a coisa, notadamente impostos, taxas e cotas condominiais.

Por essa razão, crê-se que a proibição da concessão de liminares em ação de despejo não se traduz, ao menos em princípio, uma violação aos direitos do locador, sendo certo que, em uma ponderação de interesses em jogo, deve prevalecer o caráter social e econômico que a medida busca assegurar.

Já em relação às condições impostas pela lei, elas são extremamente necessárias, embora nos pareçam óbvias, haja vista que o Projeto de Lei nº 827/2020 visa regular a relação jurídica locatícia durante, e em razão, da pandemia. Segundo a regra prevista na lei, a proibição da concessão de liminares só subsistirá se o locatário demonstrar que não pagou os aluguéis porque foi financeiramente impactado pela epidemia do Coronavírus.

Desde logo se infere que, mesmo diante da regra legal, ainda assim será possível a concessão das liminares de despejo durante o período da crise epidêmica. Elas apenas não poderão ser concedidas inaudita altera parte, isto é, sem a oitiva da parte contrária. Isso porque, uma vez requerida a liminar pelo locador, recairá sobre o locatário o ônus de provar que o não pagamento dos aluguéis foi motivado por uma crise econômico-financeira decorrente da pandemia. Caso não logre êxito em comprovar esse fato, a liminar poderá ser concedida.

Vê-se, então, que na proposta legislativa foram adotadas as cautelas necessárias à tutela dos interesses do locador, pois só restringiu o direito à obtenção de liminares de despejo, que são autorizadas pelo art. 59, parágrafo único, da Lei do Inquilinato, se presentes as condições extraordinariamente decorrentes da epidemia da COVID-19. Exige-se, pois, que esse fato extraordinário seja a razão pela qual ficou o locatário impossibilitado de pagar os aluguéis e demais encargos da locação.

Sem prejuízo dessa lógica condição, o parágrafo único do art. 4º do Projeto de Lei nº 827/2020 também trouxe um requisito de caráter objetivo para que o locatário faça jus à proteção contra a concessão da liminar de despejo. A proibição de concessão de liminares se limita aos contratos de locação de menor vulto econômico-financeiro, que envolvam inequivocamente indivíduos das classes sociais menos abastadas e, portanto, de menor renda. Isso porque, consoante a regra exposta, ela só se aplica aos contratos de locação residencial com aluguel mensal de até R$ 600,00, e aos contratos de locação não residencial com aluguel mensal de até R$ 1.200,00.

A finalidade do Projeto, portanto, é a inegável proteção daqueles que têm menores condições dignas de sobrevivência, em que a rescisão antecipada do contrato promovida pelo despejo liminar trará graves e irreversíveis danos à pessoa e à sua família.

O que percebe é que o legislador, na limitação ao exercício do direito do locador de obter liminares em ação de despejo, agiu com extrema cautela, assegurando a manutenção da posse direta do imóvel pelo locatário, no curso do processo, apenas em situações excepcionalíssimas.

Prosseguindo na análise do Projeto de Lei nº 827/2020, na parte que se refere à locação de imóvel urbano, prevê o art. 5º que:

“Frustrada tentativa de acordo entre locador e locatário para desconto, suspensão ou adiamento, total ou parcial, do pagamento de aluguel devido desde a vigência do estado de calamidade pública reconhecido pelo Decreto Legislativo no 6, de 20 de março de 2020, até 1 (um) ano após o seu término, relativo a contrato findado em razão de alteração econômico-financeira decorrente de demissão, de redução de carga horária ou de diminuição de remuneração que resulte em incapacidade de pagamento do aluguel e dos demais encargos sem prejuízo da subsistência familiar, será́ admitida a denúncia da locação pelo locatário residencial até 31 de dezembro de 2021:

I – nos contratos por prazo determinado, independentemente do cumprimento da multa convencionada para o caso de denúncia antecipada do vínculo locatício;

II – nos contratos por prazo indeterminado, independentemente do cumprimento do aviso prévio de desocupação, dispensado o pagamento da multa indenizatória.

1º A denúncia da locação na forma prevista nos incisos I e II do caput deste artigo aplica-se à locação de imóvel não residencial urbano no qual se desenvolva atividade que tenha sofrido a interrupção contínua em razão da imposição de medidas de isolamento ou de quarentena, por prazo igual ou superior a 30 (trinta) dias, se frustrada tentativa de acordo entre locador e locatário para desconto, suspensão ou adiamento, total ou parcial, do pagamento de aluguel devido desde a vigência do estado de calamidade pública reconhecido pelo Decreto Legislativo nº 6, de 20 de março de 2020, até 1 (um) ano após o seu término.

2º Não se aplica o disposto no caput deste artigo quando o imóvel objeto da locação for o único de propriedade do locador, excluído o utilizado para sua residência, desde que os aluguéis consistam na totalidade de sua renda.”

A esse respeito, em que pese truncada a redação, que dificulta sua melhor compreensão, o dispositivo em comento autoriza a denúncia do contrato de locação, antes de 31 de dezembro de 2021, se frustradas as tentativas de acordo entre locador e locatário, mesmo nos casos de impossibilidade de pagamento motivada pela pandemia, tanto nos contratos com prazo determinado, independentemente do cumprimento da multa convencionada para o caso de denúncia antecipada do vínculo locatício, quanto nos contratos por prazo indeterminado, independentemente do cumprimento do aviso prévio de desocupação, dispensado o pagamento da multa indenizatória.

Objetiva-se, pois, com essa regra, prestigiar as tentativas efetivas de acordo, buscando uma solução amigável em que se permita ao locatário permanecer no imóvel, mediante a concessão de descontos e moratórias da dívida exigível, mas também impedir que, mesmo após envidados todos os esforços, fiquem as partes obrigadas a manter o vínculo contratual, diante da evidente impossibilidade de pagamento dos aluguéis pelo locatário.

Nesse propósito, busca a regra projetada que, restando infrutíferas essas tentativas de composição amigável, é permitido ao locatário denunciar o contrato por prazo determinado sem a necessidade do pagamento da multa prevista no contrato, autorizada pelo art. 4º da Lei do Inquilinato, bem como denunciar o contrato por prazo indeterminado sem a exigência de aviso prévio e pagamento de indenização. Tem-se, portanto, mais uma regra que busca, em um exercício de ponderação, tutelar os interesses de ambas as partes, sopesando-os para o fim de encontrar solução razoável.

A solução é aplicável não apenas aos contratos de locação residencial, mas também àqueles não residenciais, como se infere do disposto no § 1º do art. 5º do Projeto de Lei nº 827/2020, particularmente nos casos em que a atividade desenvolvida pelo locatário tenha sido interrompida por imposição de medidas de isolamento e quarentena.

Nessas hipóteses, e como é de conhecimento de todos, não foi incomum a adoção de diversas medidas administrativas sanitárias que impuseram o fechamento de lojas, como nos casos do “comércio de rua” e daquelas localizadas em shopping centers. Nesses casos, como o exercício da posse do imóvel (que é o objeto do contrato de locação) restou inviabilizado, parece-nos evidente, e justo, que não possa ser exigido do locatário o pagamento de multas ou outros encargos pelo término antecipado da vigência do contrato, pois não pode lhe ser imputada culpa.

A exceção é o disposto no § 2º do art. 5º do Projeto de Lei nº 827/2020. Nos casos em que o imóvel dado em locação for o único de propriedade do locador, desconsiderado aquele de sua moradia, e a renda proveniente do aluguel desse imóvel for a única existente para a sua subsistência, não será ele obrigado a aceitar a denúncia antecipada do contrato sem o pagamento da multa contratualmente convencionada ou sem a observância do aviso prévio. Em um exercício de ponderação, buscou o legislador tutelar os interesses do locador que tem no imóvel dado em locação a sua única fonte de renda, a revelar a preocupação com o mínimo existencial do locador no que tange à sua subsistência.

Por fim, o art. 6º do Projeto de Lei nº 827/2020 trata da formalização dos acordos para restabelecimento do equilíbrio econômico-financeiro dos contratos de locação.

Segundo a regra legal, “As tentativas de acordo para desconto, suspensão ou adiamento de pagamento de aluguel, ou que estabeleçam condições para garantir o reequilíbrio contratual dos contratos de locação de imóveis durante a Espin decorrente da infecção humana pelo coronavírus SARS- CoV-2, poderão ser realizadas por meio de correspondências eletrônicas ou de aplicativos de mensagens, e o conteúdo deles extraído terá valor de aditivo contratual, com efeito de título executivo extrajudicial, bem como provará a não celebração do acordo para fins do disposto no art. 5º  desta Lei”.

Pelo dispositivo do Projeto de Lei nº 827/2020, busca-se dar máxima eficácia às negociações e acordos celebrados com emprego de meios mais céleres de comunicação, em atendimento à realidade, na qual a informalidade permeia as relações, como, por exemplo, as tratativas e contratações feitas por meio dos difundidos aplicativos de mensagem e e-mail.

O que se conclui, das disposições examinadas, é o forte apelo social do Projeto de Lei nº 827/2020. Preocupou-se o Legislativo com o atendimento da dignidade da pessoa humana, em particular do locatário, que tem no imóvel locado a sua moradia ou o seu negócio empresarial e, portanto, a sua fonte de renda, sem descurar dos interesses do locador, de modo que o texto projetado atende, como um todo, o interesse público, ao contrário do que fora afirmado nas razões do veto.

Com efeito, cremos que o veto aposto ao texto contraria as finalidades sociais da ordem jurídica constitucional pátria. É certo que os interesses econômicos do locador são relevantes, e também tutelados pelo ordenamento. Mas estes não serão prejudicados pela norma projetada, como demonstrado, na medida em que a desocupação liminar, neste momento de crise, dificilmente trará vantagens para ele que, em verdade, ficará com seu imóvel desocupado, tendo que arcar com todas as despesas inerentes ao bem.

Assim, e atendendo aos anseios sociais, faz-se mister a derrubada do veto, promulgando-se integralmente o texto do Projeto de Lei nº 827/2020, o que apenas trará benefícios à população de baixa renda, assegurando-se o direito à moradia, mas sem afastar o direito do locador de obter, ao final do processo, caso não seja purgada a mora, o despejo, e tampouco a sua pretensão de verem pagos os aluguéis em atraso por meio de ação própria, cumulável com a de despejo. Com a derrubada do veto, o Poder Legislativo cumprirá fielmente seu mister, permitindo a adoção de regras emergenciais ainda neste período de surto pandêmico com claros reflexos no segmento da locação predial urbana (residencial e não residencial).

 

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[1] Desembargador Vice Presidente do Tribunal Regional Federal da 2ª Região (RJ-ES); Professor Titular de Direito Civil da Universidade do Estado do Rio de Janeiro; Professor Permanente do PPGD da Universidade Estácio de Sá; Professor Titular de Direito Civil do IBMEC; Mestre e Doutor em Direito Civil pela UERJ.

[2] Mestre e doutorando em Direito Civil pela UERJ; Professor dos cursos de pós-graduação da EMERJ, do IBMEC, da PUC-Rio e do CERS; Pesquisador visitante no Max Planck Institute for Comparative and International Private Law – Hamburg-ALE; Vice-Presidente Administrativo da Academia Brasileira de Direito Civil – ABDC e Advogado.

[3] Sobre o tema, ver o nosso Direito privado emergencial: o regime jurídico transitório nas relações privadas no período da pandemia do COVID-19. Indaiatuba: Foco, 2020.

[4] Sobre o tema, ver o nosso Deferir ou não deferir liminares em ação de despejo: eis a questão. Disponível em https://www.migalhas.com.br/depeso/329033/deferir-ou-nao-deferir-liminares-em-acao-de-despejo-durante-a-pandemia–eis-a-questao

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