Locação – Direitos e Deveres do Locatário – Propriedade Rural

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REVISTA FORENSE – VOLUME 144
NOVEMBRO-DEZEMBRO DE 1952
Semestral
ISSN 0102-8413

FUNDADA EM 1904
PUBLICAÇÃO NACIONAL DE DOUTRINA, JURISPRUDÊNCIA E LEGISLAÇÃO

FUNDADORES
Francisco Mendes Pimentel
Estevão L. de Magalhães Pinto

Abreviaturas e siglas usadas
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SUMÁRIO REVISTA FORENSE – VOLUME 144

Capa revista forense 144

CRÔNICA

DOUTRINA

PARECERES

NOTAS E COMENTÁRIOS

  • As classificações teóricas da receita pública – Bilac Pinto
  • Responsabilidade do proprietário em face do direito de construir e das obrigações oriundas da vizinhança – João Procópio de Carvalho
  • Delitos do automóvel – Lourival Vilela Viana
  • Aposentadoria de funcionário públicos – Dario Pessoa
  • Caducidade de marcas de indústria e comércio – Aloísio Lopes Pontes
  • O segredo profissional e suas limitações – Hugo de Meira Lima
  • Segrêdo – Segrêdo profissional – Segredo de correspondência – João de Oliveira Filho
  • Meios e processos de pesquisa na moderna perícia de documentos – José Del Picchia Filho
  • Reconhecimento de firmas, letras e de sinais públicos – Otávio Uchoa da Veiga
  • Homenagem ao Desembargador Abel Sauerbronn de Azevedo Magalhães – Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro

BIBLIOGRAFIA

JURISPRUDÊNCIA

  • Jurisprudência Civil e Comercial
  • Jurisprudência Criminal
  • Jurisprudência do Trabalho

LEGISLAÇÃO

LEIA O ARTIGO:

Sobre o autor

Alvino Lima, professor da Faculdade de Direito da Universidade de São Paulo

 

Locação – Direitos e Deveres do Locatário – Propriedade Rural

  • Limita-se o direito do locatário ao uso e o gôzo do objeto da locação sem que a coisa locada sofra alteração substancial, mas auferindo, apenas, as vantagens que ela possa oferecer.
  • A demolição ou modificações de benfeitorias, o corte de árvores para lenha, não permitidos no contrato, constituem deteriorações ou degradações anormais pelas quais responde o locatário.

Parecer

A consulta nos dá notícia de que A celebrou, com X e Y, um contrato de locação de uma propriedade rural destinada à exploração agrícola e pecuária, contendo casa de moradia e demais benfeitorias, terras com pastagens, devidamente cercadas, estipulando no respectivo contrato, além de outras, as seguintes cláusulas:

  • Durante a vigência do presente contrato deverão os locadores conservar devidamente as benfeitorias e as invernadas de “gordura” ou “catingueiro”; sendo es mourões, tábuas e arame necessários à conservação respectiva dos fechos divisórios e dos currais fornecidos pelos locadores, desde que os estragos provenham do uso regular da propriedade locada objeto dêste contrato, custeando os locatários os carretos e os serviços de reparações.
  • Os locadores não poderão retirar material já aplicado dentro do imóvel, para substituição do que se estragar.
  • Para reforma das cêrcas internas e casas, poderão os locatários aproveitar as árvores existentes na fazenda.

Os locatários X e Y praticaram os seguintes atos:

a) mandaram cortar madeira do imóvel, empilhando-a, destinando-a, não apenas a reparos de cêrcas, mas também a lenha;

b) desmancharam um rancho existente no imóvel, avaliado por Cr$ 3.000,00;

c) destruíram ainda um curral cercado de tábuas e arame, empregando o respectivo material em outra benfeitoria, no mesmo imóvel;

d) demoliram um muro existente em um curral grande, assim como uma divisão interna de tábuas, com 10 metros de extensão;

e) destruíram um chiqueiro de grande área, todo com piso de pedra, e mais tarde, para disfarçar a destruição, fizeram uma reforma, com pequena área, piso de tijolos, em pequena extensão, e o restante com cacos de telhas e terra;

f) transformaram a casa de moradia em depósito de cereais, prejudicando-a de tal forma que só a reforma da pintura atingirá o valor de Cr$ 6.000,00, conforme laudo pericial;

g) além dêstes danos ocasionados à propriedade, outros se verificaram, como a quebra de vidros e caixilhos do prédio residencial, arrancamento de capim qui-cuio, abandono de um bananal, etc.;

h) todo o imóvel, segundo a afirmação de várias testemunhas, não estava bem cuidado mas regularmente estragado ou abandonado. Os peritos afirmaram que a fazenda se acha em estado regular de conservação; note-se, porém, que a vistoria foi feita meses depois, quando o locatário, conhecedor da atitude que o locador ia tomar; mandou proceder a serviços de reparos que pudessem dissimular o estado real do imóvel, ou, pelo menos, atenuar a realidade dos fatos.

Todos êstes fatos foram devidamente apurados na ação de rescisão do contrato de locação, cumulada, à de despejo, que o locador moveu contra o locatário.

O MM. juiz da comarca julgou improcedente a ação, sob os seguintes fundamentos:

a) as benfeitorias não assumiram, no caso, papel de relêvo, pois, do contrário, teriam sido expressamente mencionadas no contrato, sob condição expressa dos locatários de se obrigarem à sua reparação permanente e de não serem removidos de um lugar para outro. Nada constando a respeito, devemos interpretar que as aludidas benfeitorias, como acessórios, representam papel secundário no pactuado entre os litigantes;

b) que debalde o locador pretende fazer crer que as pequenas irregularidades na conservação das benfeitorias, como falta de caixilhos e vidros quebrados, reforma do chiqueiro, mudança de cêrcas internas e falta de pequenas benfeitorias removíveis, constituem infração do contrato. Ora, tais irregularidades constituem atos não proibidos expressamente no contrato, dada a sua insignificância, devendo-se exclusivamente ao uso e utilização do imóvel, sem qualquer possibilidade de prejuízo ou depreciação do imóvel;

c) que os locatários podiam cortar árvores do imóvel, conforme se vê da parte final, da cláusula 7ª, o que fizeram, sem qualquer exagêro, na medida das necessidades e das conveniências do uso e utilização do mesmo imóvel;

d) a madeira cortada estava de acôrdo com as necessidades do imóvel; parte ainda estava empilhada e destinando-se a lenha, como fato natural em tôda a fazenda; não constituiu uma anormalidade na locação de prédio rústico. Acresce que tal corte de madeira fêz-se necessário para diminuir a sombra, nos pastos, permitindo o viço do capim debaixo das árvores e evitando ambiente propicio à infestação de berne no rebanho;

e) quanto ao chiqueiro, que nem sequer foi mencionado no contrato de locação, continua êle a existir;

f) quanto ao ranchinho, não mencionado no contrato e de pequeno valor, ficou provado que não tinha a menor utilidade na fazenda e seu material foi aplicado no reparo de casas e de outras benfeitorias da própria fazenda, sem prejuízo para a mesma;

g) a casa da fazenda está convenientemente conservada, não se tendo provado o seu uso para depósito de cereais;

h) as porteiras não desapareceram, mas foram apenas mudadas de lugar, o que constitui fato corriqueiro nas fazendas;

i) o qui-cuio não desapareceu, mas apenas algumas mudas foram retiradas pelos locatários, o que não lhes vedou o contrato de locação, dada a sua insignificância.

Parecer sobre as ações dos locatários

Em suma: apurou-se que os locatários estão administrando a fazenda e zelando por ela como se fôssem os seus verdadeiros danos, de sorte que não infringiram nenhuma das cláusulas contratuais.

Conseqüentemente, as pequenas deficiências ou irregularidades encontradas nas benfeitorias de uma fazenda, jamais constituição infração de um contrato de arrendamento, salvo se houver cláusula a respeito, o que não ocorre.

Afirma ainda a aludida sentença que, em face da jurisprudência, “o locador sòmente poderá pleitear a realização de serviços de conservação do imóvel alugado, antes de findo o contrato, se tais obras visam estragos que, não reparados prontamente, se avolumem e cresçam a ponte de comprometer a segurança e o valor da propriedade. Os demais consertos, porém, ficarão a cargo do locatário, no momento em que se vencer o contrato” (“Rev. dos Tribunais”, vol. 179, pág. 202, e vol. 181, página 659).

E isto por se tratar, nos têrmos do artigo 1.206 do Cód. Civil, das chamadas reparações locativas, isto é, de estragos que se presumem causados pelo locatário ou sua família, ou pessoa por quem seja responsável, no uso menos diligente do prédio. Cita o ilustre prolator, em abono de sua tese, a opinião de CARVALHO SANTOS e acórdão do egrégio Supremo Tribunal Federal (“REVISTA FORENSE”, vols. 131, págs. 387 a 390, e 133, pág. 72).

Foram, pois, os locadores precipitados na propositura da ação, porquanto só após o transcurso do têrmo contratual assistir-lhes-ia o direito de exigirem a entrega do imóvel, tal como foi arrendado.

Questões jurídicas

Isto pôsto, pergunta-se:

a) A obrigação genérica de conservar as benfeitorias, mesmo sem a especificação de cada uma, não obriga o locatário a mantê-las como recebeu, salvo os estragos naturais de uso?

Pode, em face de tal cláusula, o locatário desmanchar qualquer benfeitoria ou alterá-la, demolindo muro ou divisão interna, para empregar ou não o respectivo material na construção de outra?

b) podia o locatário retirar material de construção de qualquer benfeitoria para empregar em qualquer outra, em face do contrato de locação?

c) Podia o locatário, em face da lei, ou dos têrmos do contrato, cortar madeira, como fêz, empilhando-a, mormente para destiná-la a lenha?

d) Podia o locatário transformar a casa de moradia em depósito de cereais, de modo tal que os peritos arbitraram a pintura do prédio em Cr$ 6.000,00?

e) O fato de não terem sido expressamente enumeradas, no contrato de locação, várias benfeitorias, representa papel acessório na locação, de modo a autorizar ao locatário a sua remoção, ou destruição?

f) A destruição ou modificação de benfeitorias constituem simples irregularidade que possam ser facultadas ao locatário?

g) O fato de uma benfeitoria não ter utilidade para o locatário, tem êle o direito de desmanchá-la, para aplicar o respectivo material em reparo de casas ou em outras benfeitorias?

h) Está administrando com zêlo o imóvel rural locado quem desmancha benfeitorias, remove materiais de uma benfeitoria para outra, quem faz corte de árvores na forma exposta e transforma o prédio de moradia em depósito de cereais, na forma já declarada?

i) Os atos praticados pelo locatário: acima enumerados, constituem danos decorrentes do uso ou das chamadas “reparações locativas”, os quais deve o mesmo locatário reparar, findo o contrato, nos têrmos do artigo 1.206 do Cód. Civil?

j) No caso de não se tratar das chamadas “reparações locativas”, mas de danos à coisa locada, por violação da lei e de cláusulas contratuais, podia o locador pedir, como fêz a rescisão do contrato, ou seria obrigado a esperar o têrmo final do contrato, para exercer o direito de exigir a entrega do imóvel tal como recebera?

Tôdas as questões jurídicas que a presente consulta encerra têm como princípio fundamental o próprio conceito da locação, delimitando os poderes que são conferidos ao locatário, salvo qualquer restrição decorrente de cláusulas contratuais.

Se ao proprietário a lei confere, como titular do domínio pleno, o direito de usar, gozar e dispor da coisa, como lhe aprouver, respeitadas as restrições impostas pela própria lei, ou decorrentes do interêsse da coletividade, ao locatário não era possível conceder limais direitos, que iriam ferir o próprio domínio.

Titular de um direito pessoal, sue deve ser exercido, todavia, direta e imediatamente sôbre a coisa, objeto da locação, o locatário goza da coisa, mas não a pode gozar como o proprietário, não tendo nenhum direito sôbre a mesma e nem dela poderá dispor a seu talante.

Daí o dizer RICCI: “Esso gode conservando la cosa nella sua sostanza e nella sua forma, per poterne fare la restituzione al termine dell’affitto, e quindi necessario che usi, nel godere la deliguenza dei buon padre di famiglia; al tremento, senza alcuna responsabilità, potrebbe deteriorare la cosa in danno del locatore” (“Corso de Diritto Civile”, 3ª ed., 1929, vol. VIII, nº 96, pág. 169).

Limita-se, pois, em regra, o direito do locatário ao uso e gôzo do objeto da locação, sem que a coisa locada sofra alteração substancial, mas auferindo, apenas, as vantagens que ela possa oferecer.

Assim como no usufruto, no uso e na habitação, o limite impôsto ao gôzo da coisa não pode ferir a destinação econômico-social da coisa (“salva rerum substancia”), assim também se verifica na locação, embora a gôzo da coisa possa ser mais amplo ou mais restrito (vide MICHELE GIORGIANNI, “Contributo alla Teoria del Diritti di Godimento su Cosa Altrui”, ns. 8 e segs.).

Dentro dêste principio básico, que decorre da própria natureza jurídica da locação e dos direitos e obrigações resultantes das cláusulas contratuais, passemos ao exame das questões propostas.

Exame das questões propostas

A obrigação de conservar devidamente as benfeitorias, ainda quando não especificadas expressamente no contrato, decorre iniludìvelmente da própria natureza jurídica da locação, conferindo ao locatário apenas o direito de usar e gozar do objeto da locação, sem afetar a sua substância ou alterar-lhe a forma.

Analisando as obrigações do locatário e referindo-se à sua maneira de agir, ensinam FUBINI e SEQUI: “Tale comportamento può essere positivo o negativo. Positivo in quanto il conduttore deve tener integri tutti gli elementi del godimento; negativo in quanto il conduttore non deve mutare la forma od eccedere nel godimento concesso, esaurendo il solo e lui genere diminuendo la capacità produtiva della cosa locata” (“Locazione di cose”, in “Nuovo Digesto Italiano”, vol. VII, nº 33, pág. 1.036).

Ensinamentos idênticos nos dão HENRI DE PAGE, “Traité Elémentaire de Droit Civil Belge”, vol. IV, ns. 657 e segs.; RICCI, ob. cit., vol. 8, n° 97, pág. 170; PLANIOL-RIPERT-PERREAU, “Traité Pratique de Droit Civil Français – Contrats Civils”, vol. X, ns. 575 e 576; BAUDRY-WAHL, “Del Contratto di Locazione”, trad. Italiana de BARASSI, vol. I, ns. 714 e segs. e 736 e segs.).

A ausência de uma relação completa das benfeitorias existentes no imóvel não tem a menor significação jurídica, como não o teria a falta de qualquer cláusula relativa à conservação das mesmas, porquanto tal obrigação é legal, nos têrmos dos arts. 1.192, I, e 1.193 do Cód. Civil.

Nos têrmos dos citados dispositivos, deve o locatário servir-se da coisa locada para os usos convencionados e não danificá-la praticando atos abusivos.

Ora, o locatário que destrói benfeitorias, ao invés de conservá-las, como, aliás, está obrigatòriamente expresso no contrato; que modifica outras; que corta árvores para fim diverso do expressamente convencionado fere os citados dispositivos.

Comentando os aludidos artigos, diz CLÓVIS, quanto ao primeiro: “O nº I estabelece a medida do uso e o modo pelo qual deve ser tratada a coisa alugada”.

Referindo-se ao segundo: “O princípio do artigo estabelece sanção para o preceito firmado no artigo precedente. O proprietário pode estipular que a coisa para determinado fim ou excluir certas aplicaçõespossíveis” (“Código Civil Comentado”, vol. 4º, págs. 374 e 375).

No contrato de locação ficou convencionada a medida do uso quanto às benfeitorias que não podiam ser alteradas; assim como foi estipulado, como restrições, o corte de madeira, determinando-se a finalidade e a proibição do emprêgo do material já aplicado ao imóvel, para substituição do que se estragasse.

Ora, a violação desta medida de uso da coisa locada constitui violação expressa do art. 1.192, I, com a sanção do art. 1.193 citado.

A propósito, diz LAURENT que o locatário, dentro de certos limites, pode acomodar a coisa alugada às suas conveniências, às suas necessidades, mas acrescenta: “Il va de soi toutefois qu’il faut réserver le cas ou une clause spécìale du bail interdit au preneur, d’une manière absolue, tout changement, toute modification ou toute distribution nouvelle à apporter à l’immeuble. Pareille clause doit être évidemment observée, et est aux surplus de rigueur. Le juge ne peut y introduire aucune distinction même rationelle” (apud DE PAGE, ob. cit., nota 7, pág. 642).

A lição de LAURENT aplica-se ao caso como uma luva. Estipulada no contrato cláusula especial, obrigando a conservar as benfeitorias existentes, não retirar material do imóvel para reparações do que se estragar, e nem cortar madeira, a não ser apenas aproveitá-la para reforma de cêrcas internas, é evidente que o locatário não podia destruir aquilo que devia conservar, não poderia modificar ou alterar as benfeitorias existentes e muito menos destinar, para lenha, parte da madeira cortada.

Contra os argumentos de que lançou mão o ilustre prolator da sentença, para justificar o corte de madeira, para lenha, contra expressa destinação contratual do emprêgo de madeiras, são fulminantes estas palavras finais de LAURENT: “Le juge ne peut y introduire aucune distinction même rationelle”!

Ademais, contra a destinação do imóvel, no seu todo ou em parte, não pode o locatário agir, como vimos.

Direitos e deveres do locatário

Para que o locatário possa fazer alterações na coisa locada ou dar-lhe destino diverso, ferindo princípios decorrentes do seu próprio direito e da sua natureza, é indispensável que existam convenções derrogatórias expressas, em cláusula especial. Mas, como ensina DE PAGE (ob. cit., nº 658, pág. 645), se existe uma cláusula, formal de interdição, de uma maneira absoluta, de tôda modificação à coisa alugada, semelhante cláusula deve ser aplicada rigorosamente; ela não permite ao Juiz nenhuma interpretação, nenhuma distinção.

Ora, a cláusula contratual referente às benfeitorias e às árvores, transcrita na consulta, proíbe terminantemente a demolição ou modificação de benfeitorias, como restringe o direito de cortar as árvores existentes. Provado, pois, que o locatário demoliu e modificou benfeitorias, retirou material de um local para outro e cortou árvores para lenha, a violação do contrato é manifesta.

Mesmo que se tratasse apenas de alterações mínimas, de pouca importância, perfeitamente reparáveis no fim da locação, não seria permitido ao locatário fazê-las, se o contrato de locação proíbe.

Referindo-se à hipótese, dizem BAUDRY-WAHL: “S’intende pure che queste modificaziane non possono essere fatte del conduttore, se la locazione glielo vieta” (ob. cit., nº 738, pág. 440).

Referem-se os citados escritores apenas a modificações; é evidente que, em se tratando de demolições de benfeitorias, mais grave ainda é a situação do locatário.

As considerações expostas se aplicam a tôdas as hipóteses referentes aos itens a, b, c e d da consulta.

Cumpre, entretanto, advertir que a transformação da casa de moradia em depósito de cereais, ocasionando estragos de certo vulto, que não podem ser incluídos nas chamadas “reparações locativas”, como veremos, merece algum destaque. Trata-se, evidentemente, de mudança substancial na destinação de um dos imóveis locados.

Destinada à moradia, não podia o locatário usar a casa de sede do imóvel rural como depósito de cereais, causando-lhe dano de certo vulto.

Bastaria invocar o disposto no art. 1.192, I, do Cód. Civil, impondo ao locatário a obrigação de usar a coisa alugada conforme os usos convencionados ou presumidos, conforme a natureza dela, para se verificar a violação da lei destinando a casa de moradia a depósito de cereais.

Se o próprio contrato, ao se referir às benfeitorias, faz referência expressa à casa de moradia, é evidente que a mesma tinha e tem uma destinação fixada conforme a natureza dela própria. Casa de morada não se destina a depósito de cereais; transforma-la desta forma, é violar a lei e até o próprio contrato, quando faz referência expressa à casa de morada, expressão que, por si só, fixa a sua destinação.

Os escritores tratam da matéria exaustivamente quando se referem a várias hipóteses de uso da casa locada, contra a sua destinação (vide CARVALHO SANTOS, “Código Civil Brasileiro Interpretado”, vol. XVII, páginas 56 e segs.; CHARLES BEUDANT, “Cours de Droit Civil Français”, vol. XI, nº 500).

Mas, ainda que se pudesse admitir, ou tolerar, o uso de uma casa de morada, em propriedade agrícola, para depósito de cereais, tal uso só poderia ser feito com os cuidados devidos, sem causar dano ao proprietário, visto não se tratar, como veremos, de “reparações locativas”: A propósito, dizem

PLANIOL-RIPERT-PERREAU: “S’il manque à quelqu’un de ces soins, si la chose louée subit des dégradations, non par l’usage normale qu’elle comporte en vertu du bail, mais par la faute du preneur, par un abus de jouissance, la responsabilité du preneur est engagé” (ob. cit., X, nº 570, pág. 716).

Ora, transformar uma casa de morada em depósito de cereais, causando danos ao imóvel já arbitrados, é sem dúvida ato culposo, abuso de gôzo da coisa, que acarreta responsabilidade do locatário, conferindo ao locador o direito de rescisão do contrato, como veremos oportunamente.

A falta de enumeração completa das benfeitorias, no contrato, não tem a menor significação jurídica.

Primeiramente, porque no próprio contrato se declara a existência de casa de morada e demais benfeitorias. Quer isto dizer que elas existiam e foram entregues ao locatário.

Em segundo lugar, o locatário é obrigado a zelar, nos têrmos do citado art. 1.192, I, por tudo que recebe das mãos do locador; a falta de enumeração completa das benfeitorias traz apenas o inconveniente quanto à prova de sua existência, no caso de debate judicial.

Entretanto, no próprio contrato se estipula, expressamente, a obrigação do locatário de conservar devidamente tôdas as benfeitorias.

Ora, desde que a própria sentença reconhece que não foram conservadas, mas demolidas, várias benfeitorias, é evidente que a ausência de enumeração não tem significação alguma.

Afirma-se ainda que o fato de não terem sido expressamente determinadas tôdas as benfeitorias no contrato de aluguel, tal circunstância importa concluir que as mesmas representavam um papel acessório, de modo a autorizar sua remoção ou destruição.

É evidente o êrro, data venia, de tal assertiva, contrariando o princípio fundamental que regula o contrato de locação, já exposto.

Principal ou acessório, trata-se de coisa de propriedade alheia, que o locador, no exercício de seus direitos e prêso às obrigações de locatário, deve conservar tal como recebeu, por fôrça de lei e por fôrça de cláusula contratual expressa.

Baseados neste princípio, chegaríamos lògicamente à conclusão de que o locatário poderia demolir tôdas as benfeitorias e até a casa de morada, por serem acessórios.

Ademais, se para o locatário tais benfeitorias são julgadas de somenos importância, não é através de seu critério pessoal, de suas conveniências, que devemos aferir os seus direitos e obrigações, e, conseqüentemente, os direitos e obrigações do locador.

A locação de um imóvel rural abrange tôdas as suas benfeitorias, e destruí-las ou modificá-las é atingir a coisa na sua substância, o que é defeso ao locatário, como vimos.

A destruição ou modificação de benfeitorias não constituem simples irregularidades, que possam ser facultadas ao locatário, pela simples razão de que não é possível admitir, como simples irregularidades, a violação de um direito à coisa, que assiste ao proprietário.

Ademais, demolir e modificar benfeitorias, atingindo a estrutura da própria coisa, a sua utilização, não nos parecem simples irregularidades, mas fatos graves e danosos.

Sobre o ‘direito’ de fazer benfeitorias do locatário

É uma fôrça de expressão chamar-se irregularidade a violação de obrigações contratuais, só porque se trata de benfeitorias de pequeno valor ou desnecessárias ao locatário. Desde que o proprietário as julgue indispensáveis, desde que o proprietário as deseje conservar, proibindo sua demolição ou modificação, êle, como titular do domínio, é o único e supremo árbitro de defender a sua propriedade contra os atos abusivos do locatário. Útil ou inútil a benfeitoria, de preço ínfimo ou elevado, só o titular do domínio; em face da lei, e, no caso em exame, também nos têrmos do contrato, pode dela dispor, alterar, modificar ou destruir. Jamais poderá fazê-lo o locatário, máxime se o contrato o obriga a conservá-las.

Diz RICCI: “Non basta che il conduttore se serva della cosa locata da buon padre di famiglia: deve esso usarne inoltre secundo l’uso determinato nel contratto, il quale è legge tra le parti” (ob. cit., VIII, nº 97, pág. 170).

Ora, se o contrato determina que o uso das benfeitorias deve ser feito conservando-as, não as modificando, contrariar êste uso é violar o contrato.

Tratando das degradações que podem sofrer o imóvel locado, assim se exprime DE PAGE: “Dès l’instant où il y a dégradations anormales, le preneur en est tenu. Il doit notamment entretener la chose et eviter que, par defaut d’entretien directement lié à l’usage de la chose, celle-ci ne se dégrade ou ne ce détériore. Il est aussi tenu de toutes dégradations quelconques, résultant de son propre fait, ou même du fait des personnes qu’il autorise, momentanément ou d’une manière permanente, à bénéficier avec lui de l’usage de la chose. Car dégrader la chose, ou laisser dégrader volontairement ou par simple négligence ou par imprudence, peu importe – n’est pas en user bon père de famille” (ob. cit.. IV, nº 633, pág. 650).

Ora, a demolição ou modificações de benfeitorias, o corte de árvores para lenha, não permitidos no contrato, constituem, sem dúvida, deteriorações ou degradações anormais pelas quais responde o locatário.

Os fatos expostos na consulta demonstram, à saciedade, que os locatários não estão administrando o imóvel como lhes cumpria, uma vez que violaram cláusulas contratuais.

Mesmo que o imóvel esteja em estado regular de conservação, uma vez que os locatários praticaram atos que atingem a substância da coisa, a sua forma e a sua utilização, violando não só a lei como aquilo que fôra pactuado, tal administração não se reveste de zêlo.

Não é possível falar-se em administração zelosa, o que importa reconhecê-la legal, se os fatos provados, até reconhecidos pela sentença, demonstram, iniludìvelmente, a existência de culpa contratual, em virtude da violação de cláusulas expressas no contrato.

Os fatos expostos na consulta, tais como demolição de benfeitorias, transformação de outras, emprêgo de material tirado de um local para outro, corte de madeira para lenha não constituem reparações locativas.

Podemos classificar os danos sofridos ao objeto locado em três espécies: 1º) os decorrentes do uso normal da coisa, pelos quais não responde o locatário (art. 1.192, nº IV); 2º) os danos decorrentes da falta de manutenção da coisa, por se ter servido da coisa de uma maneira pouco cuidadosa; 3º) os danos decorrentes de atos que atingem a própria substância da coisa, a sua destinação e a sua forma.

Os danos decorrentes de uma maneira pouco cuidadosa de usar a coisa, como sejam, na enumeração exemplificativa do art. 1.754 do Cód. Civil francês, vidros quebrados, mau estado das portas, janelas, fechaduras, canos de água, instalações sanitárias, etc., não decorrentes do uso normal da coisa, mas do fato de não se ter servido da coisa como se faz normalmente. Há evidentemente, neste caso, uma responsabilidade decorrente de culpa.

Êstes danos é que se acham incluídos na designação de “reparações locativas” (vide BAUDRY-WAHL, ob. cit., nº 801; DE PAGE, ob. cit., nº 644; BEUDANT, ob. cit., VIII, n° 508).

PACIFICI-MAZZONI, referindo-se a tais reparações, denomina-as “Picole riparazioni, a cui se presume che abbia dato causa il conduttore o la sua famiglia, o i suoi operari per meno diligente uso della cosa: siccome ordinariamente avviene” (“Trattato delle Locazioni” 7ª ed., de GIULIO VENZI, nº 88, página 155).

No mesmo sentido se pronunciam PLANIOL-RIPERT-PERREAU (ob. cit., X, número 580), quando declaram: “Les reparations locatives, ou de menu entretien correspondent en effet à l’usage même qu’il fait de la chose et sont ordinairement rendues necessaires par un defaut de soin ou de surveillance”.

Não se podem, portanto, em face dêstes conceitos, confundir as chamadas “reparações locativas”, decorrentes de danos oriundos do uso menos cuidadoso ou vigilante da coisa, com prejuízos oriundos de demolição de benfeitorias, modificações de outras, cortes proibidos de árvores, etc., que atingem a substância da própria coisa.

Violação de obrigações legais e contratuais

Êstes danos são conseqüência da violação de obrigações legais e contratuais.

A rescisão do contrato de locação, com perdas e danos em virtude de violação de cláusulas contratuais, na forma exposta, é um direito que o locador tem e que pode exercer a qualquer momento, durante a locação.

Não só recorrendo aos preceitos gerais de rescisão do contrato; pelo inadimplemento das obrigações contratuais (arts. 1.092, parágrafo único, e 1.056 do Cód. Civil), como ao disposto no art. 1.193 do Cód. Civil, poderemos chegar à conclusão de que, no casa em debate, podia o locador solicitar, como fêz, a rescisão do contrato, com perdas e danos.

Nas relações contratuais bilaterais, com atribuições correspectivas, há uma tríplice posição que constitui seu conteúdo, segundo a lição do Prof. ENRICO ENRIETTI: a) cada promitente quer enriquecer a outra parte, a fim de obter da mesma um correspondente enriquecimento; é o que êle denomina correspettività teleologica; b) cada promitente quer, normalmente, que o enriquecimento de uma parte seja contemporâneo ao enriquecimento da outra; é o que êle denomina correspettività temporale; c) cada promitente quer que a equivalência originária entre os dois enriquecimentos continue a subsistir até o momento da execução das relações nascidas do contrato; é o que êle denomina correspettività econômica continuità (ed. MARIANO D’AMELIO e ENRICO FINZI, vol. I, págs. 790 e 791 (“Codigo Civile – Livro delle Obbligazione”).

O rompimento injustificado de qualquer destas situações correspectivas, conferindo a uma das partes um enriquecimento unilateral, ou um enriquecimento não contemporâneo para as duas partes ou um enriquecimento para ambas as partes quantitativamente diverso do desejado inicialmente, poderá fundamentar a rescisão do contrato.

Referindo-se apenas ao inadimplemento das obrigações contratuais, que é a hipótese do debate, verificamos que se dá o rompimento da correspettività teleologica.

Neste caso, a resolução por inadimplemento “è remedio preventivo centro il pericolo della rottura del rapporto di correspettività teleologica tra gli arrichmenti voluto delle parti” (ob. cit., pág. 796).

É matéria pacífica a que se refere à concessão do direito de rescindir o contrato em virtude do inadimplemento de cláusulas contratuais (vide LUDOVICO BARASSI, “La Teorie Generale delle Obbligazione”, 1946, vol. III, ns. 336 e segs.; DE PAGE, ob. cit.; TV, nº 687; BEUDANT, ob. cit., XI, nº 532, pág. 894; EUGENE GAUDEMET, “Théorie Générale des Obligations”, págs. 416 e segs.).

O art. 1.092, parág. único, do Cód. Civil confere a uma das partes o direito de rescindir o contrato, no caso de inadimplemento das obrigações assumidas pela outra parte: trata-se da cláusula resolutiva tácita ou do pacto comissório tácito, que se supõe, em todo contrato sinalagmático (vide CARVALHO SANTOS, ob. cit., vol. 4, pág. 264).

Mas, além do fundamento genérico, a rescisão do contrato de locação é especialmente regulada no art. 1.193 do Cód. Civil, com sanção ao preceito firmado no art. 1.092, nº I, segundo o ensinamento de CLÓVIS (ob. cit., IV, pág. 375).

Desde que o locatário emprega a coisa em uso diverso do convencionado, ou a que se destina, ou a danifica por atos abusivos, poderá o locador, além de rescindir o contrato, exigir perdas e danos.

Trata-se de um princípio jurídico incontestável e universalmente proclamado (vide PACIFICI-MAZZONI, ob. cit., nº 198, página 358; BAUDRY-WAHL, ob. cit., I, números 735 e 738; DE PAGE, ob. cit., IV, número 659; CARLO GIANNATASSIO, “Delle Locazione”, in “Codice Civile – Libro delle Obbligazione”, ed. M. D’AMELIO e FINZI, vol. II, pág. 272).

Ora, no caso em debate, como vimos, não se trata de “reparações locativas”, como pretende a sentença, referindo-se aos acórdãos publicados na “Rev. dos Tribunais”, vols. 179, pág. 202, e 181, pág. 659, e que se referem a serviços de conservação.

Tratando-se, porém, de violação de obrigações legais e contratuais, atingindo a substância da coisa, o direito de rescindir o contrato e pedir perdas e danos é incontestável.

E ainda que o locador não sofra prejuízo, sustenta-se que há o direito de rescindir o contrato, desde que haja violação de obrigações. Neste sentido, dizem BAUDRY-WAHL: “Può essere pronunciata anche se il locatore non soffre alcun pregiudizio dell’abuso di godimento del conduttore. Poichè per sciogliere un contratto, basta che l’una delle due parti non adempia ai suoi obblighi” (ob. cit., nº 776, págs. 466-467).

Na hipótese, em face dos fatos expostos na consulta, os danos sofridos pelo locador são graves e podem ser agravados, em face da violação do contrato e da maneira abusiva pela qual está agindo o locatário.

A invocação do art. 1.206, parág. único, do Cód. Civil não se justifica, visto como êste dispositivo se refere a consertos de que o prédio necessitar em virtude de danos não decorrentes do uso: trata-se das reparações locativas; na hipótese, como vimos, não estamos em face de tais reparações.

Pelos fundamentos expostos, passo a responder às perguntas formuladas:

a) Sim; a obrigação de conservar as benfeitorias do imóvel, mesmo não especificadas no contrato, decorre da própria natureza do contrato de locação e dos preceitos dos arts. 1.192, I, e 1.193 do Cód. Civil.

A demolição de qualquer benfeitoria ou sua alteração constitui violação do domínio do locador atingindo a substância da coisa.

b) Não.

c) Não.

d) Não.

e) Não.

f) A destruição ou modificações de benfeitorias, não permitidas no contrato, constituem ato ilícito.

g) Não, tanto mais que existe no contrato cláusula expressa proibindo o emprêgo de material de uma benfeitoria existente no reparo de outra.

h) Não, pois a violação de obrigações legais e contratuais está em contraste com a administração zelosa.

i) Não são danos decorrentes do uso negligente; o art. 1.206, parág. único, do Cód. Civil se refere aos consertos necessários às pequenas reparações, e não a danos que atingem a substância. A não ser assim, o disposto no art. 1.193 do Cód. Civil não teria jamais aplicação.

j) Sim, não só em face dos princípios que regem o inadimplemento dos contratos em geral, como ex vi do disposto no citado art. 1.193 do Cód. Civil.

Êste é meu parecer, que os doutos corrigirão.

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